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2018年北京二手房均价预计跌4% 成交量难以再翘尾

2018年12月06日 09:53    来源:贝壳研究院    作者:李桁
核心提示:以往北京二手房市场经常会在年底出现成交上升的翘尾行情。但今年年底,北京大多数区域的二手房价格都出现了明显回调,翘尾行情恐怕难以再现。

以往北京二手房市场经常会在年底出现成交上升的翘尾行情。但今年年底,北京大多数区域的二手房价格都出现了明显回调,翘尾行情恐怕难以再现。

北京青年报记者近日在西城区关注度最高的德胜门附近走访发现,原本报价740万元的一居室最终660万元成交,上半年还14万元/平方米左右的均价,已经滑落至13万元/平方米,个别不满五年的房源成交价甚至跌到了12万元/平方米。不仅是高价的学区房,一些刚需和改善楼盘的成交均价同样出现了明显下滑,贝壳研究院数据显示,刚刚结束的11月份里,西城区域房价环比下跌幅度达到了5.5%,东城、海淀、亦庄的环比降幅也达到3.5%、3.6%和4.6%,而房山区域降价幅度最大,达到8.2%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场供需继续走低,又逢年底限竞房集中入市,形成新房供应潮,预计年末二手房市场成交量反弹力度有限。

早卖一年 差了120万元

“我是去年12月31日卖掉了望京的房子,就是为了给女儿换到东城的学区。当时全款卖了850万元,拿了钱就换了一套东城区小三居室,协商了十个月周期,不久前刚刚完成了过户。就在我折腾搬家的时候,熟悉的中介悄悄告诉我,幸亏卖得早,放在现在可能也就730万元。”

在一家央企做管理工作的胡先生向北青报记者介绍,他在望京的房子是2012年买的,是一套7层的三居室,去年刚满了5年,但并不是名下唯一一套房子,当时卖了850万元。而他从中介经纪人口中得知,上个月刚刚成交了一套19层的同户型,而且还是满五年唯一的房子,没有多余的税费,成交价为768万元。要是他的房子放在现在卖,估计也就730万元。

这个消息让胡先生感到既庆幸又紧张,庆幸的是高点完成交易,紧张的是一年跌了14%,让胡先生对未来走势充满疑惑。

胡先生的例子并非特例,降价、议价已经成为了当前二手房市场的常态。

张女士从10月起就挂牌了自己的二手房,这是一套位于海淀区志强北园的北向两居室,房本面积58平方米,临近地铁积水潭站,挂牌价480万元,但在挂了两个月后,始终没有特别感兴趣的购房人,于是张女士不得不再次降价调整为460万元,单价不足8万元。但即便如此,中介经纪人仍向她建议,因为房子没有南向屋,如果想尽快成交最好定在450万以内,出手的可能性更大。

各个区域二手房价格下降的案例,显然预示着二手房市场的低温走势。贝壳研究院Real Data数据显示,11月北京二手房市场实时成交量于10月低位微幅回升,环比增加3.5%。但成交均价明显下滑,均价连续三个月下跌至59381元/平方米,环比下跌2.8%,同比微跌0.7%,均价与今年3月水平接近。

两点原因造成二手房价格走低

随着房价的逐月下跌,二手房市场的预期持续松动,购房人观望情绪蔓延,中介经纪公司的带看量也依旧保持下降态势。贝壳数据显示,链家带看量环比减少2.7%,业主对成交价格作出更大的让步,议价空间增至5.2%。

与此同时,买卖双方的入市积极性也进一步下降,新增房源和客源量分别环比下降13.7%和2.6%,购房者观望情绪进一步蔓延,已入市业主心理预期继续松动。

贝壳研究院的数据显示,11月新增带看客源量环比继续下滑,这已经是自今年5月后连续下滑的第6个月,尤其是重点监控的核心500个楼盘,7天带看比例依旧处年内低位。

许小乐透露,正是在这样的低迷需求影响下,调价中涨价房源占比仅保持在10%的低位上。业主报价从7月份开始就出现了陆续下滑的态势,11月二手房报价比10月份环比下跌1.4%,跌幅略有扩大。议价空间继续扩大至5.2%,处在2017年以来的高位上。

对此,许小乐表示,均价的走低一方面是市场成交低迷,业主预期松动主动降价所致。在贝壳研究院的数据中,有统计的13个区中有12区均价环比下跌;另一方面也受结构性因素影响,10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降,导致成交套均面积环比持续扩大。11月套均面积扩大至82.7平方米,是2017年下半年以来最大值,均价在一定程度上被结构性拉低。对此,许小乐认为,当前北京二手房均价跌幅扩大,均价绝对水平已低于去年同期。

预计全年二手房降幅4% 成交超15万套

价格陆续下跌,会换来成交量的上升吗?目前从数据看来,买涨不买跌的态势依旧,即便二手房价格出现了明显下跌,但对成交量的拉升并不明显。Real Data数据显示,2018年11月北京二手房成交量低位小幅回升,再次站上月均1万套水平,但市场成交节奏继续放缓。

成交的小幅回升使得可售库存小幅下降,去化周期略微缩短,但两者仍处2016年以来的高位上,去化仍旧较难。数据显示,链家11月带看成交比由84天下降至77天,带看转化率有所提高,但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长了6.3天和5.5天,达到了2017年以来历史峰值,核心500盘快速成交率继续下探至19.4%,市场成交节奏继续放缓,成交难度继续增大。

对此,许小乐预计,当前市场供需继续走低,又逢新房集中供应潮,预计年末市场反弹力度有限。统计数据显示,新增房源降幅明显扩大。线上数据亦显示购房者入市积极性不强,掌上APP独立访客数UV及页面浏览量PV保持在2018年3月以来低位。新房方面,年末新房集中入市,11月入市限竞房及共有产权房逾6500套,在一定程度上分流二手房需求。因此,预计年末市场翘尾幅度不大。许小乐预计,根据贝壳研究院的数据分析,今年全年二手房成交量将保持在15万-15.5万套左右,全年均价同比将下跌4%左右。

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