业内观点

阴跌论太荒唐! 合肥房价16个月调控黑暗期已过!

2018年03月13日 16:49    来源:自媒体    作者:谢逸枫
核心提示:合肥房价一直很坚挺,16个月调控黑暗期已过,2月二手房价反弹上涨0.48%,不存在什么阴跌谬论。

老谢告诉你,合肥房价一直很坚挺,16个月调控黑暗期已过,2月二手房价反弹上涨0.48%,不存在什么阴跌谬论。根据是数据与供需关系、土地供应、地价及政策、库存、人口增长、配套。从安居客数据显示,合肥二手房价从2017年1月份的最高点,跌到2018年1月份的最低点。从2月开始,已经连续两个月出现反弹,其中2月涨幅0.48%,到3月11日上涨0.3%。从统计局数据显示,自2017年1月份以来到2018年1月,过去13个月新房和二手房价格环比变化趋势来看,上下浮动基本不超过0.2%,比较稳定。

其一是当前合肥二手房价坚挺并稳定,呈现反弹上涨趋势。从安居客数据来看,合肥房价从2017年1月份的最高点,跌到2018年1月份的最低点,连续跌了一年之久。但从今年2月份开始,已经连续两个月出现反弹,其中2月份涨幅0.48%。从安居客数据来看,到3月11日,合肥二手房价上涨0.3%,呈现小幅度上涨趋势。从房天下数据来看,合肥2月二手房均价 14326 元/m,环比上涨0.35%,都有“抬头”的趋势。说明合肥的房价非常抗跌,调控利可以抑制上涨幅度,却不能使房价直线下跌,或者实现降价都卖不出房的调控作用效果。

当前合肥二手房挂牌均价平稳,呈现跌幅收窄走势。从房天下数据来看,2018年2月份期间,合肥九区三县挂牌量100426套,环比下跌16%。2月合肥二手房房价15344元/平,环比下跌0.03%,政务区挂牌均价位居全市第一,达到20718元/㎡;九区中,滨湖新区均价上涨了2.19%,以17231元/㎡的价格位居第三,位列第二的是蜀山区,均价17566元/㎡,环比下跌0.03%。九区中,新站区价格最低,挂牌均价11101元/㎡。

其二是统计局的数据来看,新房与二手房的房价比较稳定,平稳,没有出现大起大落。说明合肥的房价受政策影响大,体现在限价、限签上,否则房价肯定是上涨的很厉害。这是自2017年1月份以来到2018年1月,统计局统计的合肥过去13个月新房和二手房价格环比变化情况。从近几个月合肥房价变化趋势来看,不论是新房还是二手房,上下浮动基本不超过0.2%,比较稳定。

合肥链家自去年10-11月份经历2个月的成交低谷后后,在12月份迎来井喷。而在2018年1月份,成交量达到342套,环比增幅10%,成为链家进入合肥以来成交量最大的一个月。这是链家过去几个月的新增房源和带看量的变化趋势图,我们可以看到从去年12月份开始,这两个数据都是下降的。但带看量与新增房源的比值,从去年11月份以来却在不断上升。这说明,尽管合肥二手房市场热度有所降温,但房价已基本见底。

基于链家自2017年1月份至2018年1月份的所有成交,共计3411个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。合肥1月份二手房成交均价在1.651w,除了去年11月份以来,合肥已经连续7个月维持在这个价格水平。从房价走势来看,合肥房价有探底回升趋势。从去年1月份以来,合肥二手房平均成交周期一直在回升,目前差不多快接近去年的2倍,表明市场观望情绪依然比较浓重。去年以来,合肥二手房议价空间一直维持在3%-3.5%左右,非常稳定。

其三是供需关系来看,供不应求的趋势不变。2017年合肥市区商品住宅成交19933套,成交面积215.89万方,同比下降75.60%,月均成交面积仅为17.99万方,商品住宅市场迅速降温。传统旺季并没有成为2017年增长点,而年中和年尾的开发商业绩冲刺期为低位运行的市场带来了两次成交高峰。2017年合肥市区宅地成交45宗,规划建筑面积629.8万方,同比回落4.21%。

从2016年11月实行土地限拍以及“限房价、限地价”,到2017年5月取消土拍限购,再加上地块出让的限制条件增加,拿地企业趋于冷静,合肥市区宅地成交规模平稳下跌。相比去年的稳步供给,2017年合肥市区宅地成交月度冷热不均,主要集中在第一季度和第四季度,其中第一季度成交达到421.8万方,占据全年的67.0%,导致宅地供给后劲不足,即使在土地限拍政策取消后,开发商能够参与的竞买机会也不多。

2017年,合肥住宅用地的平均楼面价为7887元/平方米,是近5年来的首次回落。一方面是“限地价”的影响,楼面价难以突破前期成交最高价;另一方面是因为合肥市为了加强人才聚集力开始推进人才公寓建设,2017年出让7宗人才公寓用地,建设用地面积共计24.3万方,基本以底价成交,拉低了全年楼面价。

2017年合肥市成交经营性用地122宗,成交面积11567亩(771.14万平方米),同比增长4.6%,土地出让金总额816亿元,同比下降28.9%,成交均价705万元/亩,同比下降32.1%,呈现量增价跌态势。全年房地产开发企业土地购置面积684.87万平方米,增长36.5%,比2016年加快16.3个百分点,土地购置面积的大幅增加。不过,纯粹的商品住宅用地供应的负增长,并且连续几年的负增长。最关键是地价不断的创历史新高。

其四是政策导致房价失真。为控制房价过快上涨,实现房价环比不增长的目标,合肥目前限价与限签的政策,导致数据上出现房价下跌的假象,丧失了市场最真实的信号与反应。由于采取了分级备案制度,即优先备案低价房源,或利用“高低配”方式,让高价房源搭配低价房源一起备案,以控制均价环比的涨幅。

其五是从库存去化周期看,属于合理的库存周期。至2018年2月底,合肥市区住宅库存量继续回升,目前达到了47906套,环比增长5.1%,同比增长244.0%。这是合肥连续13个月出现库存增长现象,不过库存去化周期依然是低于10个月以下,说明供小于求的局面不会因库存增长而改变的。最关键是目前合肥约有超20000套已卖出的房源未进行网签备案。

其六是从人口来看,新增9.6万人,等于是增加19.2万个购房指标。2017年,合肥市常住人口达到796.5万人,比上年增加9.6万人,增长1.2%,成为仅次于阜阳市的省内人口第二大城市。如果按照限购政策来看,假如是9.6万人本地人,则是19.2万个购房指标,这样的住房需求的非常庞大的。如果不是,则是新增9.6万套住房需求,而库存才4.8万套左右,说明是2:1,两人抢一套房。

其七是从学区房看,房价不断的冲击向新高。此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部。2018年1月份学区房的成交均价为2.058w,较去年12月份有了大幅提高,可以预计后面两个月的学区房销售旺季,会量价齐升。

学区房成交占比较前几个月相比,也在高位运行,学区房成交开始转热。非学区房成交均价为1.559w,走势也跟大盘差不多,基本见底。刚需应及早上车。合肥房价目前没有持续下跌的基本面,未来会在平稳的基础上缓慢抬升,这是规律使然。投资短期依旧没有太大的收益。请注意,“房住不炒”仍然是当前国策,不论合肥房价以何种形式回暖,绝对不会是暴涨,不要指望有投机机会。

其八是未来合肥房价来看,中长期看肯定是上涨的。1.合肥上榜全国14个重要城市之一,新的高铁时代来了。合肥不仅排名“八纵八横”重要节点城市第五,合肥还是14个全国性高铁枢纽城市之一。借力高铁,合肥正在崛起。高铁新时代,合肥排名全国第5。合肥无疑是最炙手可热的高铁新贵,排名全国第5。这足以证明了合肥的城市价值和潜力。合肥上榜国家重点打造的“14个全国性高铁枢纽城市”。

14个“全国性高铁枢纽城市”是:北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州、天津、南京、深圳、合肥、重庆、杭州。根据中长期规划,未来高铁节点城市中,合肥以10条线路向外辐射,位居全国前列,不仅合肥的交通优势得到强化,合肥的地位、城市价值也将大幅度提升。2.全国第四!合肥最具投资价值。据网络数据显示,合肥上榜最具投资价值城市。其中,位于前三位的分别为:环京及北京、近沪及上海、临深及深圳。

合肥2018年的价值体现在哪些方面?1.合肥经济价值:未来的万亿大城市。报告指出,预计2017年合肥GDP 突破7000亿元 , 增长8.8%左右。2.合肥的地位价值:很受重视的省会。国家层面合肥地位在不断提升。合肥未来的投资价值很高,发展潜力极大。合肥从被列入一带一路战略的节点城市之一,到和南京、杭州一起成为长三角世界级城市群副中心。还成为了国家重要的科研教育基地、现代制造业基地和综合交通枢纽。就在去年,合肥成为全国第二个获批的综合性国家科学中心(第一个获批的是上海)。

3.合肥的产业价值:京东方等。合肥今年还谋划储备一批基础设施、产业发展和民生工程类重大项目,高效推进300个亿元以上项目建设,建成180个以上。计划全年招商引资4100亿元,其中外商直接投资32亿美元以上。除此之外,还将建设“中国制造2025”试点示范城市,争创国家级示范区。4.合肥的人口红利:千万人口大城市。合肥同样加入了各大城市的抢人大战中,进一步放宽了落户条件:大专以上学历可以直接落户合肥集体户。目前已经得到官方确认。迁入合肥集体户等待一年,可以在合肥买房,不需要交社保。

从人才吸附、城市发展、政府的土地预期,这几点来看,即使目前仍处在调控阶段,合肥的房价依然走在上行通道。相关数据显示, 到2020年,合肥常住人口将达到860万,2030年,合肥常住人口将达到1000万,这一数据超过了杭州的950万,与南京的1060万相持平。5.合肥的生活质量,城市生活质量决定城市价值。合肥今年建成47个幼儿园,新建改扩建中小学24个,创建国家生态园林城市,实施4个国家级湿地公园建设试点,积极申报国际湿地城市、申办中国(合肥)国际园林博览会。

6.条地铁都有大动作。在完善城市承载功能方面,2018年,合肥会加快建设轨道交通3、4、5号线和1号线三期工程,积极推进6号线和2、3、4号线延长线。今年建新桥二期、通用机场,推进新桥国际机场二期,规划建设通用机场。合肥今年建6所医院。合肥今年开建:合肥空港国际智能医院、安徽省肿瘤医院二期、合肥市第二人民医院老年护理院、合肥市离子医学肿瘤康复中心、合肥市妇幼保健院、合肥市口腔医院滨湖分院。

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