业内观点

“公摊面积”玩“猫腻” 维权却遭遇法律“瓶颈”

2018年10月04日 07:00    来源:半月谈    作者:周立权
核心提示:百姓购买商品房,是按建筑面积支付房款,然而一些不良开发商通过民众无法测量的“公摊面积”玩“猫腻”,故意“短斤少两”,百姓发现购房面积缩水很无奈,真要维权却遭遇法律“瓶颈”。

购房面积缩水,房地产公司“软对抗”

2015年4月,部分居民到吉林长春市工商局宽城分局(以下简称“宽城工商分局”)投诉长春市星火房地产开发有限公司(以下简称“星火房地产”),反映所购买的商品房面积缩水,并被多收购房款。

投诉居民称,他们在星火房地产购买了位于长春市宽城区青年路东田青年城三期C-2栋一单元的房子,购买合同面积是75.7平方米和113.59平方米两种户型。2014年在办理产权证时,星火房地产通知,房屋实际面积比合同面积大,让补交房屋面积差额款。小面积的补交了1.4万元左右,大面积的补交了2万多元。

这个单元的居民后来发现,他们的房子比相同户型的都小,经初步测算,他们认为被“黑”了,但如果不交差额款,星火房地产就不给办产权证,无奈之下,他们不得不补上这笔钱。

居民要求,工商部门要把事实情况调查清楚,给他们一个合理的说法,并要求星火房地产退还多收的房款。

宽城工商分局稽查队队长许明晶介绍,接到投诉后他们进行了认真核实,依法委托具有法定资质的吉林省地矿测绘院,对消费者投诉的商品房建筑面积进行实测,结果证明面积确实存在差异。随后,他们向星火房地产送达了《责令改正通知书》,要求其主动改正违法行为。在当事人拒不改正的情况下,宽城工商分局再次下达了《责令改正通知书》,但星火房地产仍在法定期限内置之不理,拒不改正。

宽城工商分局立案后根据有关证据,向当事人下达了《行政处罚听证告知书》,星火房地产要求举行听证。经过两次听证,证明星火房地产共多收取青年城C-2号楼一单元12户购房者(宽城工商分局委托实测部分)面积差额款共计21.31万元。

2017年3月,宽城工商分局向当事人送达了《行政处罚决定书》,决定依据《消费者权益保护法》(下简称《消法》)第五十六条、《吉林省实施〈消法〉办法》等法规中的有关规定,对星火房地产没收违法所得21.31万元,并处罚款213.07万元,罚没合计234.38万元。

购房者权益受侵害,真的没“法”管?

星火房地产收到《行政处罚决定书》后,提起行政诉讼,诉至长春市宽城区人民法院。

原告星火房地产诉称:处罚决定依据《消法》及相关规定,属于适用法律错误。商品房是具有不动产属性的特殊商品,不是《消法》监管范围内的一般商品,故不应按《消法》对此事进行处理。另外,原告向购房者收取面积差价款,依据的是长春市住房保障和房地产管理局颁发的产权证及恒源测绘公司出具的测绘报告,由于他们的工作失误,造成原测绘报告面积出现错误,恒源测绘公司已对此进行了更正,并经长春市住房保障和房地产管理局确认,现原告依据更正的测绘报告,已主动联系购房者退还了面积差价款,故要求法院撤销被告的《行政处罚决定书》。

宽城工商分局则称:消费者的投诉受法律保护,依据《吉林省实施〈消法〉办法》第二十条“房地产经营者必须按照实有面积销售商品房,不得以虚假的销售宣传误导消费者”的规定,房地产经营者应受《消法》监管和约束。另外,原告是在被告介入后才纠正错误行为的,原告先后两次接到《责令改正通知书》,在法定期限内没有提出异议且拒不改正,已构成《消法》规定的侵害消费者权益的违法行为,故《行政处罚决定书》应予执行。

2017年11月,宽城区人民法院审理认为,原告主张的房地产商品不在《消法》监管范围内的观点,对此原告没有相应法律规定予以支持,故一审判决“驳回原告星火房地产的诉讼请求”。

星火房地产不服判决,向长春市中级人民法院上诉。

2018年4月,法院裁定“本案中止诉讼”。理由是因案件涉及法律适用问题,需要送请有权机关作出解释或者确认。终审法院认为,在民事层面,房地产买卖纠纷不能适用《消法》,只能适用《合同法》,但在行政执法上如何适用需要慎重,故作出“中止诉讼”的裁定。

宽城工商分局副局长王国华说:“这个案子我们打了3年多,案卷就达20厘米厚,我们就是想较个真,难道老百姓购房面积缩水只能自认倒霉?‘中止诉讼’让本案‘悬’了起来,致使行政处罚难以执行。”

半月谈记者随机采访了青年城三期C-2栋的几位住户。11层的一位购房者说:“购房面积多大,我们根本测算不清楚,特别是‘公摊面积’包括很多项,根本弄不明白,要不是工商局主持公道,我们只能吃哑巴亏。我们是把多收的钱要了回来,那些没测的多收也就多收了。”

半月谈记者又到星火房地产进一步核实情况,该公司一位负责人表示,他们只能按法院最终裁决办,目前无法履行工商局的处罚决定。

明晰法律法规,堵住房屋缩水漏洞

半月谈记者调查了解到,个别不良开发商用“公摊面积”大作文章,对购房者进行欺诈,一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库,都计入到“公摊面积”中,而国家法律明文规定这些不应算入“公摊面积”。截至目前,由于国家并没有明确规定公摊系数的上下限,因此在“合法合规”的条件下,有开发商将“公摊面积”一再做大,极端的甚至超过购房面积的50%。

吉林大成律师事务所律师侯国宇说,如今的“公摊面积”之所以会引发这么多矛盾,实质上是法律法规缺乏清晰的界定,购房者知道被欺诈也投诉无门,这就给了部分利欲熏心的开发商以可乘之机。

宽城工商分局局长王亘对半月谈记者说,青年城这类情况全国各地几乎都有,百姓的权益到底如何维护?一心想弄个明白的王亘,随后给国家市场监管总局和吉林省工商局写信,反映这一问题。按照国家市场监管总局的意见,长春市工商局专门就此向吉林省工商局写出请示,请吉林省工商局转呈吉林省人大常委会进行立法解释。

近日,吉林省工商局向吉林省人大法工委呈报了《关于查处房地产经营者侵害消费者权益行为法律适用问题的请示》,正在等待答复。

王亘说,立法机关、最高人民法院等部门应对房地产经营者侵害消费者权益行为是否适用消费者权益保护法律法规问题,有一个明确的说法。另外也需尽快对“公摊面积”给予清晰界定,用明晰的法规,从根本上保护人民群众的合法权益。

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