江苏发文加强住宅质量管理 不合格不得竣工验收

《关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》政策解读

2021年11月8日，省住房和城乡建设厅印发了《关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》(以下简称《实施意见》，主要针对我省房屋建筑和市政基础设施工程(以下简称工程)，《实施意见》将于2021年12月10日正式实施。

一、出台《实施意见》的背景

工程质量事关人民群众生命财产安全，是国民经济高质量发展和质量强国的重要内容，是住房城乡建设高质量发展的重要基础，是建筑业转型发展的重要抓手，是美丽宜居城市建设的重要保障。2020年，住房城乡建设部为贯彻落实党中央、国务院关于质量工作的决策部署，完善工程质量责任体系，制定并印发了《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》(建质规〔2020〕9号)(以下简称住建部9号文)，首次明确了建设单位工程质量首要责任的内容，依法界定了建设单位应当履行的质量责任，着力构建以建设单位首要责任为基础的工程质量责任体系。为推动建设单位工程质量首要责任在江苏的落实，我厅在系统梳理相关法律法规规定、深入开展调研、公开征求意见、充分交流沟通、认真总结修改的基础上，结合我省实际，研究制定了《实施意见》。

二、《实施意见》制定目的

(一)进一步统一思想认识。

建设单位作为工程的投资者、决策者和组织者，在工程质量管理体系中居主导地位、起支配作用，勘察、设计、施工、监理等其他各参建单位按照法律的规定和合同的约定对工程质量承担主体责任、履行相应义务。建设单位是向工程实际使用人提供合格“工程产品”的第一责任人，尤其对于住宅、市政基础设施、车站、商场、宾馆、饭店、集贸市场，以及文化、教育、卫生、体育、景区、养老、公共娱乐、宗教活动场所等各类人员密集的工程，其实际使用人往往是人民群众而非建设单位，在这些情形下，工程质量的好坏更加密切地关系到人民群众的生命财产安全，人民群众是工程质量最直接的利害相关者，建设单位作为“工程产品”提供人的第一责任更为重要，也更加凸显。制定《实施意见》，就是要进一步统一各方对建设单位应当在工程质量上承担“首要责任”这一定位的重要认识。

(二)推动建设单位工程质量首要责任的落实。

《实施意见》在全面贯彻住建部9号文各项要求的基础上，根据江苏实际，充分考虑实际可操作性和指导性，进一步增加和细化相关要求，以便让这项制度在江苏更好地落地执行，切实发挥对我省工程质量品质的提升作用。

三、《实施意见》的主要内容

(一)加快夯实建设单位工程质量首要责任。

建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全面责任，勘察、设计、施工、监理、检测以及工程总承包、全过程工程咨询单位等其他责任主体，通过各自与建设单位的合同关系参与工程建设活动，按照法律规定与合同约定对工程质量承担相应责任和义务。建设单位工程质量首要责任主要包括六方面：

一是严格执行法定程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则，按规定办理施工图设计文件审查、施工许可等手续，按照规定组织工程竣工验收，办理各类专项验收及工程竣工验收备案手续。

二是严格依法发包，严格执行工程发包承包法规制度，依法开展招标活动，不得肢解发包、违规指定分包单位，依法与有关单位订立书面合同，明确双方权利和义务。

三是保证合理工期和造价，严禁建设单位盲目压缩勘察设计周期、任意压低勘察设计费用，应当科学合理确定施工工期和工程造价，合同中应当明确约定因人工、建筑材料、建筑构配件、设备等价格变化及工期延误等其他原因引起合同价格变化时的调整方法，不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容和范围，落实优质优价有关规定。

四是保证建设资金到位和工程款支付，建设单位应当有满足施工所需的资金安排，按照规定向施工单位提供工程款支付担保，按照合同约定按时将人工费用直接拨付到施工总承包单位农民工工资专户，推进施工过程结算，严格执行发包人与承包人完成竣工结算核对并签字确认的时间，不得以设计变更、工程洽商等理由变相拖延结算，政府投资工程应当按照国家和省有关规定确保资金落实到位并按时支付。

五是全面履行工程建设全过程质量管理职责，建立健全工程项目质量管理体系，配备专职人员并明确其质量管理职责，对自行采购的建筑材料、建筑构配件和设备等质量负责，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，禁止以“设计优化”等名义违反工程建设强制性标准擅自变更图纸，督促勘察、设计、施工、监理等单位切实履行质量责任，及时组织处理建设过程中的质量问题，严格质量检测管理，委托具有相应资质的检测机构进行检测。

六是严格竣工验收，在收到工程竣工报告后及时组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，并自觉接受质量监督机构的监督，竣工验收过程中严禁弄虚作假、将不合格工程按照合格工程验收。

(二)切实加强住宅工程质量管理。

对于商品住房和保障性安居工程等与人民群众基本生活需求最直接相关的住宅工程，建设单位还应当履行以下质量责任。

一是加强商品住房设计变更管理，已经预售的商品住房施工图审查合格后变更设计的，除按照规定重新送审外，还应当符合商品房买卖合同关于设计变更的约定，并及时告知购房人。

二是做好住宅工程的分户验收，未组织分户验收或者分户验收不合格的，不得组织竣工验收。

三是做好质量信息公开，开工前建设单位要公开工程规划许可、施工许可、工程结构形式、设计使用年限、主要建筑材料、参建单位及项目负责人等信息，成品住宅鼓励使用《江苏省商品房(成品住房)买卖合同(预售)示范文本》(JSF-2020-0101)，房地产开发企业在预售商品住房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品住房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品住房应当与样板房一致。

四是严格履行质量保修责任，建立质量回访和质量投诉处理机制，对于涉及房屋安全的质量问题，组织参建各方分析原因，明确维修方案，由设计单位出具设计文件、施工单位按照设计要求专项处理。维修完毕后，由建设单位组织验收，鼓励建设单位按照我省推行住宅工程质量潜在缺陷保险试点有关规定购买保险，房地产开发企业未投保住宅工程质量潜在缺陷保险的，申请竣工验收备案时应当提供质量保修责任承接说明材料。

(三)全面加强对建设单位履行工程质量首要责任的监督管理。

各级住房城乡建设主管部门应当建立健全建设单位落实工程质量首要责任的监管机制，切实激发建设单位主动改进质量的内生动力，确保建设单位首要责任落到实处。

一是加大监管力度，建立日常巡查和差别化监管制度，对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位以及压缩工期超过定额工期30%以上、按质论价费未按规定计取、工程进度款支付比例低于60%的建设项目，加大对相应建设项目的检查频次和力度。

二是强化信用管理，加强对建设单位及其法定代表人、项目负责人工程质量信用信息归集，强化建设单位履行法定基本建设程序结果信息的公开。

三是强化责任追究，对建设单位违反相关法律法规的行为，要依法严肃查处，并追究其法定代表人和项目负责人的责任。

四是加强住宅工程质量监管，完善政府投资保障性安居工程建设管理模式，建立健全商品住房工程质量与房屋预售联动机制，探索建立房地产开发企业的工程质量状况与土地竞买的联动机制，以及在试点基础上全面推进提升住宅工程渗漏问题综合治理水平等工作。

五是积极改革创新，充分发挥市场机制、社会监督、政府监管对建设单位履行质量首要责任的约束作用，稳步推进住宅工程质量信息公示、住宅工程质量潜在缺陷保险、按套(户)出具住宅工程质量合格证明文件等改革试点，尽快形成可复制、可推广的经验。