限购、限售、学位制区域如何认定？合肥房产新政八大要点引热议

高价学区房、高额号头费、全款难买房……自2020年下半年以来，合肥市房地产市场“异常火 爆”。根据最新消息，合肥房产新政将正式于4月6日官宣，此次新政将聚焦采取热点区域二手房限购、热点学区“学位制”、实行热点楼盘“摇号+限售”政策等八大要点。

消息一出来急坏了网友，二手房限购的热点区域咋认定？部分区域热点楼盘限售还是全市限售？“学位制”实施会不会让学区房价格“再上台阶”？

合肥房产交易市场上“异常火 爆”

今年3月15日，国家统计局发布了2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，合肥新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，二手住宅销售价格指数环比均上涨0.8%。自2020年6月份以来，合肥市新建商品住宅和二手住宅连续9个月出现“双涨”。

而此价格上涨的过程中多次有市民反映，合肥房产交易市场上出现中介、自媒体炒作挂牌房价，业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的现象。此后更有多个网友曝出，在合肥买房需要全款、额外增加高额号头费。尤其是近三四个月以来，高价学区房也频繁登上“热搜”。

针对合肥房产交易市场上“异常火 爆”的情况，频繁传言合肥市将出台新政，保障房地产市场平稳健康发展。

即将出台的房产新政聚焦八大要点

4月3日，记者最新了解到，由于产业快速发展，合肥常住人口骤增，带来刚需住房量也骤增。去年销售新建商品住房超过1300万平方米、成交二手房近600万平方米，在建短期即可上市面积700万平方米左右，但市内个别片区仍存在供不应求情况。安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华在调研中指出，合肥市要进一步完善调控措施，加大调控力度。

合肥房产新政八大要点

稳定增加居住用地供应量，今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上；

实施热点学区“同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”政策；

采取热点区域二手房限购措施；

实行热点楼盘“摇号+限售”政策，并优先保障刚需群体；

从严控制商品住房定价；

加强住房贷款审慎管理；

在已建近17万套基础上，继续用足用好国家支持政策，加大加快租赁住房建设；

严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，依法严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。

相关部门今年多次透露制定房产新政

一直以来，合肥市房管部门多次透露将出台新政，加强房地产市场平稳健康发展。早在今年1月，合肥市住房保障和房产管理局在12345政府服务直通车针对网友留言回复称，针对当前房地产市场情况，该局正加强统筹研究，做好政策储备；加强市场调控，严格执行限购、限贷、限价政策；会同市场监督管理、民政、公安、网信办等部门，约谈有关人员和中介机构，打击各类炒作行为。

今年2月，记者就二手房市场，尤其是学区房价格出现价格波动较大的情况，采访了合肥市教育局，了解到该部门正会同相关部门研究相关意见，有望出台学区内住宅房入学年限政策。

而在随后的3月，为进一步规范房地产交付秩序，提升交付品质，减少交易双方矛盾纠纷，合肥市下发《关于加强新建商品房交付工作的通知》，要求4月15日起全面推行“9631”工作机制，即房地产开发企业分别在项目交付前9个月、6个月、3个月、1个月履行相应的职责，并对组织领导、问题排查、风险评估、应急处置、法定职责、售后服务等方面进行约束规范。

今年4月，有网友建议合肥市新房市场尽快完善摇号。对此，合肥市住房保障和房产管理局回复称，该局将借鉴外地调控经验，结合合肥实际和市场情况，会同市有关部门，正在研究摇号、增加土地供应等调控政策，进一步规范市场秩序，稳定市场预期，促进合肥市房地产市场平稳健康发展。

网传房产调控文件与即将出台的新政“吻合”

记者注意到，今年3月，网上 流传了一份合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发出的合房联办函（2021）1号文件，主要内容是关于对房地产市场调控工作联系会议有关工作任务进行分解落实。

该文件第 一条就是加大居住用地供应，要求2021年全市居住用地供应计划不少于9000亩，其中市区不少于5500亩，单列租赁住房用地计划等。文件第二条显示要限制频繁转让行为，对一年内多次出售房屋的出卖人进行交易显示。

文件还显示要加快落实租购同权，教育主管部门、公安部门分别制定义务教育、学前教育、户籍管理相关政策，使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。此外，文件显示要加快出台热点学区入学“学位”政策，建立入学新生数据库，每户地址小学6年、初中3年内只享有一次同校对口入学机会，让“学区”和“房子”脱钩，回归居住属性。

显然，该网传文件与合肥即将出台的房产新政则聚焦要点大部分相符。其中，“居住用地供应量今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上”已成为现实。

早在今年3月30日，合肥市自然资源和规划局公示了关于印发合肥市2021年度国有建设用地供应计划（市本级）的通知，显示2021年度合肥市市区住宅用地计划供应9900亩地，其中商品住房用地5599.5亩；拆迁安置用地3400.5亩；租赁住房用地900亩（单列），均为市场化租赁住房用地。通知指出，在区域分布上，城市建成区计划供应5350.05亩。

而热点学区入学“学位”政策和限制房屋出卖人频繁转让行为，也与此次新政“吻合”。

关注一：

“学位制”实施会不会让学区房价格“再上台阶”？

据悉，此前合肥市教育局已明确回复，称正会同相关部门研究相关意见，有望出台学区内住宅房入学年限政策。此次即将出台的房产新政也明确将实施热点学区“同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”政策。

“我觉得热点学区学位制肯定指的是庐阳区的一些老牌双学区，前段时间涨得太厉害了。”近期一直关注合肥房产市场的市民王女士分析称，2020年下半年以来，合肥市庐阳区某小学和中学的学区房一度上涨，其在二手房市场上的挂牌价屡屡突破历史最 高价。在收到的读者留言中，超半数以上人员猜测热点学区学位制将设庐阳、蜀山区。

除了关心热点学区学位制的设置区域，很多网友则在担心，一旦“学位制”正式实施后，既有学区又有学位的房子供应量会明显减少，供求不匹配，可能会导致学区房的价格“再上新台阶”。

“感觉‘学位制’的实施能抑制学区房的流动性，在抑制价格上没有什么太大作用。”网友李女士说道。“我也觉得‘学位制’不能降下房价，反而会让供需关系恶化，使得又是学区又有学位的房子奇货可居。”网友徐先生认为，在实施“学位制”的基础上，加快促进教育的均衡才是控制高价学区房价格的本质。

“家里有两个孩子，实行学位制后，会影响第二个孩子入学吗？”不少网友对“同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位“的政策表述抱有疑问。不过根据国内一些已经实行学位制的其他城市的做法来看，二孩家庭或者多胞胎家庭一般不受学位制的限制，不会影响孩子入学。

关注二：

二手房限购的“热点区域”咋认定？

而对于此次新政聚焦的“热点区域二手房限购措施”，关于“热点区域”到底咋认定急坏了不少网友。“我觉得可能是要对滨湖、政务新区实施二手房限购政策，这两个区域的房价涨幅以及交易频次都很不正常，不少中介、业主以及投资客在炒作房价。”在政务新区工作的市民陈先生说道。

也有不少网友认为包括包河、肥西等区域都应该纳入二手房限购的范围内。“包河、肥西等地近期的二手房交易量也很大，都要实行限购政策才行。”此外，也有不少网友留言称，在全市区域都对二手房进行限购，才能有效遏制目前合肥房价过度上涨的情况，有利于房地产市场平稳发展。

关注三：

是否全市的热点楼盘都实施“摇号+限售”政策？

值得注意的是，此次新政将实行热点楼盘“摇号+限售”政策，并优先保障刚需群体。记者注意到，前不久合肥市就有首 个房产项目宣布将采用公证摇号的形式进行开盘。位于高新区备案名为龙湖光年世纪城的项目公开发文称，未来首 次开盘时将采用公证处公证抓阄方式确定选房顺序号，现场按顺序号进行选房。

近期，合肥市不少市民反映滨湖、高新购房存在“号头费”的情况。“位于滨湖包河大道和南京路交口的湖滨兰园项目备案价每平方2.3万元左右，可传言“号头费”已经超过40万元了，根本买不到房。”近期一直准备在滨湖购买新房的市民方先生说出了自己的经历，他告诉记者，目前滨湖、高新区新盘的“号头费”传扬的沸沸扬扬，分不清真假，对有购房刚需的市民来说成为了难题。“如果摇号+限售’政策，对购房刚需者来说还是有很多益处的。”方先生说。

在收到的留言中，记者发现，大部分网友比较关注实施“摇号+限售”政策的热点楼盘咋认定。“是特定的高新、滨湖等区域的热点楼盘实施‘摇号+限售’政策，还是全市的热点楼盘都实施呢？”网友发出疑问。

多地出台房产新政，进行限购、限售升级

记者注意到，今年以来，浙江、西安等多地出台房产新政，进行限购、限售升级。3月15日，浙江嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》（以下简称《通知》），暂停向在全市范围内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房（含新建商品住房和二手住房），顶 尖、高端人才除外。《通知》进一步扩大商品住房限制转让实施范围，自本通知实施之日起，扩大商品住房限制转让实施范围，从嘉兴市区范围扩大到全市范围，限制转让时间为自购买之日起满2年，购买时间以交易合同网签时间为准，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

而西安颁布的房产新政则是强调不得以“信用贷”等方式支付购房首付。3月16日，西安市住房和城乡建设局颁布了《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》（以下建成《通知》）。要求房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明。

浙江湖州则出台土地出让管理新政。3月15日，浙江省湖州市自然资源和规划局出台《关于进一步加强土地出让管理的通知》，内容涉及规范土地出让行为、促进土地要素市场化配置、严肃土地出让纪律和强化考核管理四大方面。《通知》指出要加强住宅用地供应调控。