专家解读合肥房产新政八大要点！学区房炒作要凉凉了

2020年合肥楼市接力回温，热度一直持续至今，即将出台的合肥房产新政能否给楼市真正“降温”?此前披露的新政八大要点又透露出怎样的信号?

据了解，由于产业快速发展，合肥常住人口骤增，带来刚需住房量也骤增。去年销售新建商品住房超过1300万平方米、成交二手房近600万平方米，在建短期即可上市面积700万平方米左右，但市内个别片区仍存在供不应求情况。安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华在调研中指出，合肥市要进一步完善调控措施，加大调控力度。

合肥房产新政八大要点：

1.稳定增加居住用地供应量，今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上；

2.实施热点学区“同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”政策；

3.采取热点区域二手房限购措施；

4.实行热点楼盘“摇号+限售”政策，并优先保障刚需群体；

5.从严控制商品住房定价；

6.加强住房贷款审慎管理；

7.在已建近17万套基础上，继续用足用好国家支持政策，加大加快租赁住房建设；

8.严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，依法严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。

4月4日早上，记者专访了合肥市房地产研究所副所长凌斌来为我们做合肥房产新政八大要点的解答。

问题一：稳定增加居住用地供应量，加大加快租赁住房建设能否有效抑制房价过快的上涨？

答：居住用地供应和加大加快租赁住房建设是抑制房价上涨的一个长期手段。目前合肥房价的上涨主要原因是两个方面，一是二手的学区房，被一些投机投资者炒作上去的。二是新房，由于滨湖新区和高新区库存不足，导致出现了抢购疯潮，这些与居住用地和租赁住房建设的关联度不大。合肥每年供应量平均在8000亩，今年计划9000亩，另外还有900亩的租赁住房用地。目前，合肥的房租并不高，合肥作为首批中央财政支持住房租赁“三试点”城市，要让老百姓住房更省心，率先出台了财政奖补政策，合肥是走在全国前列的。

问题二：新的学区房政策能否给疯狂的学区房降温？

答：新的学区房政策应该能够让学区房“降温”。合肥市统一领导，发改委、教育局、公安局、金融办、房产局等多部门联手，调查分析杭州、南京楼市的调控经验，也充分考虑合肥地域性特点，推出了“6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”的入学年限政策，这可能只是合肥迈出学区房政策的第 一步。再加上银行审核，据有关方面调查，市场上有部分不良中介机构握有二三十套学区房，他们利用经营贷全额购买，再通过高卖高买，误导学区房业主和为子女学业焦虑的家长。我相信在短期内学区房房价暴涨的情况会有所降温。

问题三：热点区域二手房限购措施与实行热点楼盘“摇号+限售”政策，将对合肥二手房市场产生哪些影响，是否能切实提升对刚需的保障？

答：合肥这次调控政策具有精准的调控特性，这也将拉开一个新的序幕，形成了以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容的楼市新政。没有采用“一刀切”的调控政策，没有对全市范围内都限购、限贷、限售。就合肥楼市目前特点来说，从学区房入学年限调控到新房摇号＋限售政策，应该讲是能够给刚需购房者一个非常好的心理预期。为什么这么说？此前，有篇自媒体文章《我彻底认怂了！拎着200万，却在这里根本买不到一套房》引发了很多关注，此文内容有部分确实反映了合肥楼市的一个真实情况，但它整体上是以点概面，因为拿了200万在合肥市很多城区都能够买到房子，而且买的房子相当不错。举一个简单的例子，比如像新站区瑶海区，包括一环内的二手住房200万都是够的。但是拿着200万去炒滨湖新区、政务区的学区房，肯定是不行的，所以说200万他是站在一种投资炒房的角度来彻底认怂的，而不是合肥刚需购房者真正的一个市场状况。

问题四：从严控制商品住房定价。加强住房贷款审慎管理，能否在短期内给楼市降温？

答：合肥市是国家调控下的重点城市之一。今年2月份，70个大中城市房价指数数据公布，合肥市新房和二手房达到了5%、5.8%，引发了大家的关注。同样大家观察一下南京、西安。南京新房和二手房达到5.7%、5.2%的同比增长速度。尤其是西安已经连续60个月新房的同比房价指数都在5%以上。可以简单理解为国家控制房价指数在5%以内，或者说在一段时间或短期突破5%，但是长期控制在5%以内，合肥应该讲执行的还是不错的。

至于合肥市银行住房贷款的集中度管理，合肥是有困难，可能需要2-4年的时间，才能够降到国家要求的范围之内。为什么这么讲呢？主要有两个客观事实，一是银行本身在投放战略性新兴产业、支柱性产业的贷款方面能力不充裕。合肥市素有“风投城市”称号，合肥的银行对战略性新兴产业、支柱性产业的贷款，发放应该讲是不足的，因为这些产业很多直接由合肥市的投资和融资平台出资，导致合肥市的银行只能把贷款投向到相对比稳妥的房地产领域，这需要合肥市的金融部门转变思路，切实的去支持中小微和实体经济的经营性贷款资金的需求。二是银行在贷款过程中本身额度较高，发放又比较迟，导致了合肥市的房贷利率长期处于全国的前列，因为银行也要通过利差解决基本问题。关于加强住房贷款审慎管理，下一步还是需要去重点去做的。目前来看银行给房地产的贷款是比较严格的，但是发给老百姓的经营贷、消费贷房抵贷还是比较宽裕。例如从某个商业银行看，如申请者有房贷就不能申请消费贷、经营贷和房抵贷，但是反过头来可以申请消费贷、经营贷，然后再去申请房贷，这样的程序可能真治标不治本。银行又是总行管理制，它不在合肥市区域的控制范围之内，所以需要这些银行能够遵守国家的这样一个相关的规定，尽快的把集中度管理的政策落实到位。

问题五：依法严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。能否成为一保贯彻房住不炒的利剑？

答：合肥市这个方面做得非常好，已经采取了各种的政策，约谈了一些违规的自媒体、网站、网民，打击了所谓的房价指导委员会投资炒作等行为。针对“号头费”这种现象，合肥市公开悬赏，如果有市民发现并且将证据交给相关部门，那么合肥市将一定会严厉打击这种违规行为；不允许中介对二手房进行炒作、相对较高价格的房产下架等要求，希望老百姓能够谅解。

现在的购房者因为二手房、学区房的房价炒作以及新房的全款抢购变得非常焦虑不安，除了这两个方面，从合肥整个市场来看，包括合肥的租赁市场还是比较良性的，应该全面的看待这样一个问题。