2021年上半年全市房地产开发运行情况分析

今年以来，全市上下围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的整体目标持续发力，不断升级调控举措，突出住房民生属性，坚决遏制楼市过热苗头，力促房地产市场平稳健康。在同期基数迅速回升的强势影响下，伴随着“双集中”供地和“新政八条”的稳步推进，上半年全市房地产开发投资同比微增长，销售面积高位趋缓，市场供需呈现结构性调整。

一、房地产开发基本情况

上半年，全市房地产开发投资775.2亿元，同比增长0.3%，低于一季度7.8个百分点，低于前5个月5.1个百分点，两年平均下降3.3%，降幅较一季度收窄3.2个百分点。与全省比较，增速低于全省10.8个百分点，差距较一季度缩小4.2个百分点，位列全省第14位。

从年内来看，去年二季度房地产市场加速解封，项目建设进度和推盘节奏阶梯状爬升，6月当月投资、销售基数均达到全年峰值，以致今年上半年的趋势受同期影响较深，各项指标整体走势前高后低，逐月回落。同时，在调控政策的引导下，房地产市场结构深耕细作，商品房供需呈现市场性调整。

1.供给端平稳回升，保刚需意向渐浓

施工面积稳中有升，住宅新开工面积降幅收窄。上半年，全市商品房施工面积增速自4月份转正以来始终保持平稳上升态势。上半年，在建施工面积7280.29万平方米，同比增长4.8%，高于一季度6.3个百分点，两年平均增长2.2%。其中，住宅施工4738.39万平方米，增长6.6%，较一季度加快5.3个百分点，占全市施工面积比重的65.1%，高于去年同期1.1个百分点，较一季度微降0.1个百分点。受二季度新入库项目的强力补充，上半年全市新开工面积明显增加，达到843.55万平方米，较一季度净增605.8万平方米，同比增长3%。其中，住宅新开工602.09万平方米，同比下降0.3%，降幅较一季度收窄24.6个百分点。

两端户型投资走俏，刚需户型占比提升。上半年，全市住宅投资616.06亿元，同比增长1.8%，增速较一季度回落5个百分点，拉动房地产投资增长1.4个百分点。分户型来看，后疫情时期的改善型住房热度仍在延续，同时，限购限贷下新政对刚需购房客的保障加持也促使小户型占比稳步走高，三档户型总体呈现“两高一低”，即两端户型成投资热点。上半年，全市90平米以下户型118.29亿元，同比增长44.2%，占住宅投资的19.2%，同比提高5.6个百分点;140平方米以上户型投资91.8亿元，同比增长14.4%，占比由去年同期的13.3%扩大到14.9%，合计拉动全市住宅投资增长7.9个百分点;90—140平米户型同比下降8.3%，低于住宅投资增速10.1个百分点。

2.需求端趋于理性，清库存效果显著

当月销售再创新高。6月份，全市商品房销售面积200.97万平方米，创年内峰值。但受到疫情前期线上蓄客、中后期集中备案的积累爆发作用，销售增速虽继续保持昂扬态势，但走向高位趋缓。上半年，全市商品房销售面积总量891.25万平方米，同比增长46.9%，较前5个月回落48.5个百分点。其中，住宅销售增长52.8%，占比继续保持9成以上，拉动全市销售增长45.8个百分点。90平米以下户型同比增长64.9%，高于住宅销售平均水平12.1个百分点，90-144平米户型同比增长55.2%，两类户型合计上拉住宅销售增速48.6个百分点，占住宅销售比重较同期提升2个百分点。

住宅待售三月连降。随着城市配套设施的不断完善，交通网络的不断延伸为存量房盘活创造可能，在热点地区“一房难求”的挤压效果下，二季度以来，全市住宅待售面积连续三个月同比下降。至上半年，全市住宅待售面积39.1万平方米，同比下降38.8%，占全市待售面积的比重为13.5%，低于去年同期8.9个百分点。

3.热点度外向转移，促均衡全面发展。

开发区新增项目高速增长。今年以来，开发区项目入库多、体量大。新站区率先在全市推进安置房“房企全过程代建”新模式，上半年开工入库项目14个，全市第一;经开区合肥华侨城空港国际小镇和高新区光年世纪城两个计划总投资百亿元左右的项目全面开工。1—6月，三大开发区新入库项目20个，占全市的37.7%，同比增加10个，完成投资52.54亿元，同比增长2.8倍，占全市新增项目投资的49.3%，拉动全市房地产投资增长5个百分点。销售面积50.58万平方米，同比增长4.4倍，占全市新增项目销售的47.2%，影响全市6.8个百分点。

县域销售远超全市。今年以来，受调控政策影响，加上主城区新房供给不足，买方市场竞争加剧，购买力不断外溢，县域房源在配套、价格、政策方面的优势效果持续放大。上半年，县域实现商品房销售398.16万平方米，同比增长1.1倍，高于全市平均增速61.5个百分点，对全市销售面积增长的贡献率为72.8%，延续一季度销售热度。