合肥9月第二场土拍 蜀山、庐阳、新站地块，这次能卖掉吗？

涉宅地块分析

01

蜀山区SS202116地块

地块信息：

蜀山区SS202116地块位于白莲岩路以北、振兴路以西，面积81.5亩，规划用途为居住、商业。

容积率：居住≤1.8商业≤2.5;参考地价：居住1160、商业350 (拍卖时，居住用地价格变化，商业用地价格固定。);竞买保证金：1.5亿元;居住最高限价：1328万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：20740元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯)：25%;最高总价：68329.6万元。

竞买条件：

竞得人须按规划方案在商业地块内建设：

①不低于3万平方米的商业街区和不低于2万平方米的五星级酒店;②不低于4000平方米的社区服务中心，建成后无偿移交蜀山区政府;③增配地下公共停车位100个，并面向社会车辆开放。

另外，竞得人须在本宗地内配建住宅计容不少于总建筑面积25%的保障性租赁住房。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于董铺湖板块，板块内在售项目仅2家，中海世家在售联排别墅、佳源花海印象(高层19497元/㎡)，待上市项目1家，即文一云湖。

周边二手房挂牌价格：

徽创君泊25940元/㎡、龙湖天境28436元/㎡、丽丰璞羽山22285元/㎡、禹洲平湖秋月26365元/㎡。

地块分析：

该地块代建多，要建商业街、酒店、社区服务中心，居住用地仅有40亩，配建保障性租赁住房比例(毛坯)25%，实际可售居住建筑面积36630.19方，按照120㎡户型计算，可提供大约305套房源，难解区域新房“房荒”问题。

从价格来看，商品住宅毛坯限价20740元/㎡，周边二手房挂到了2.8万/㎡，该地块后期上市的房源有一定的性价比。

不过，从商业板块来看，利好董铺湖板块发展，填补板块内商业空白，方便周边居住日常购物消费。

02

蜀山区SS202117地块

地块信息：

蜀山区SS202117地块位于创业大道以北、蜀鑫路以西，面积91.68亩，规划用途为居住、商业和商务金融混合、幼儿园。

容积率：居住≤2.2、商业+商务金融≤2.5、幼儿园≤1.0;参考地价：居住1410万/亩、商业350万/亩、幼儿园105万/亩;竞买保证金：2亿元;居住最高限价：1620万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：21731元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯)：25%;最高总价：111713万元。

竞买条件：

承诺引进1家以上(含1家)中国种子行业上市公司总部入驻本地块，竞得人须按规划方案要求建设，建成后商业部分须整体持有，整体运营。

另外，还须同步修建一所15班幼儿园;在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1500平方米的街头游园;在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积25%的保障性租赁住房。

据业内人士消息，该地块或与丰乐种业相关，城改有拿地意向。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于老城区板块，周边暂无新房在售。

周边二手房挂牌价格：

琥珀蜀熙府26912元/㎡，周边其他二手房小区价格相对较低，最新挂牌单价在1.3-1.8万/㎡。

03

蜀山区SS202118地块

地块信息：

蜀山区SS202118地块位于樊洼路以北、合福铁路以东，面积49.87亩，规划用途为居住。

容积率：≤4.2;参考地价：700万/亩;竞买保证金：7500万元;居住最高限价：800万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：22746元/㎡;最高总价：39896万元。

竞买条件：

竞买人须根据规划方案要求建设安置房及配套用房，房屋建成后由蜀山区政府回购;同步修建一所9班幼儿园;额外增配257个机动车停车位，并无偿移交政府指定单位。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于老城区板块，周边暂无新房在售。

周边二手房挂牌价格：

地块周边均是一些老旧小区，例如龙凤嘉园1.6-2万/㎡、长乐苑1.2万/㎡、万联春晓翠庭1.8万/㎡、蜀沁园东区1.3万/㎡。

地块分析：

蜀山区SS202118地块原计划是今年6月份推出，后又取消供应，9月份改名再上市。

根据竞买条件，该地块要代建安置房，竞买要求高，大概率为指定企业开发。

04

经开区JK202111地块

地块信息：

经开区JK202111地块位于芙蓉路以西、轩辕路以南，面积：312.49亩，规划用途为居住、中小学、幼儿园。

容积率：居住一≤2.2、居住二≤2.0、中小学幼儿园≤1.0;参考地价：居住1550万元/亩、教育用地100万元/亩;竞买保证金：6亿元;居住最高限价：1700万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：21409元/㎡;最高总价：319937万元。

竞买条件：

①该地块教育用地上须引入教育部直属的世界一流大学(原属985大学)的附属中学(高中部)入驻办学，该大学须已与我省达成战略合作且在本市已有落地项目。

②修建一所60班寄宿制高中，总建筑面积不少于105000平方米;③同步修建一所18班幼儿园，及面积不少于1500平方米的街头游园;④高层和小高层住宅须使用装配式建筑技术建设，装配率不低于50%。

有消息称，该地块要求引入的附属中学是清华附中高中部，拿地企业应该是启迪。(注：最终以成交信息为准。)

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于南艳湖板块，周边暂无在售新房。

周边二手房挂牌价格：

绿地滨湖国际花都28019元/㎡、南湖春城19855元/㎡、依澜雅居2.8万/㎡、福禄南园15784元/㎡、启迪科技城水木园 挂价4万/㎡以上。

地块分析：

该地块位于经开区南艳湖板块，商品住宅(毛坯)平均备案价格21409元/㎡，后期大概率做装修项目，上市价格大概率在2.4万/㎡以上，中小学学区大概率也是清华附中合肥学校，将与启迪科技城水木园二手房价格形成明显的“倒挂”，明年上市注定将是合肥热门的摇号楼盘。

05

庐阳区LY202108地块

地块信息：

庐阳区LY202108地块位于合淮路以东、书房路以北，面积283.8亩，规划用途：居住、商业、教育用地。

容积率：A居住≤1.8、 B居住≤2.2、 C居住≤2.0、D商业≤2.0、E中小学≤1.0、F幼儿园≤1.0、G中小学≤1.0;参考地价：居住1120万/亩、商业320万/亩、教育用地100万/亩;竞买保证金(人民币)：4亿元;居住最高限价：1280万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格(元/平方米)：15461元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯)：10%;最高总价207790.8万元。

竞买条件：

配建不少于13060平方米的睦邻中心，无偿移交大杨镇政府;同步修建一所15班幼儿园、一所48班小学以及一所36班中学;配建不少于住宅计容总建筑面积10%的保障性租赁住房。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于大杨镇，周边在售新房有江山庐州印，多层1.95万/㎡。

周边二手房挂牌价格：

碧桂园时代倾城1.7万/㎡。

地块分析：

该地块在位置上较为偏远，但毛坯限价15461元/㎡，刚需购房者可以关注。在交通配套上，未来享受地铁S1号线的出行便利;在教育配套上，该地块要求代建中小学，在“庐阳皆名校”的发展要求下，未来可能引入优质教育资源。

06

瑶海区YH202105地块

地块信息：

瑶海区YH202105地块位于临泉路以北、敬亭山路以东，面积15.17亩，规划用途：居住。

容积率：≤1.5、参考地价：1050万/亩;竞买保证金：3500万元;居住最高限价：1200万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：18012元/平方米;配建保障性租赁住房比例(毛坯)：15%;最高总价：18204万元。

竞买条件：

配建不少于住宅计容总建筑面积15%的保障性租赁住房。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于瑶海老城区，周边暂无新房在售，稍远点有中天胜利58(高层2.14万/㎡)。

周边二手房挂牌价格：

信地城市广场1.59万/㎡、信地藏龙阁2.0万/㎡、大地家园、吟春园、万豪花园、名人御苑等老旧小区最新挂牌单价基本在1.1-1.2万/㎡。

地块分析：

该宗地居住面积比较小，预计国有企业开发。

07

瑶海区YH202106地块

地块信息：

瑶海区YH202106地块位于北二环以南、铜陵路以西，面积：106.35亩，规划用途：居住、商业+商务金融、幼儿园。

容积率：商业≤3.0、居住≤2.0、幼儿园≤1.0;参考地价：居住1320万/亩，商业+商务金融365万/亩，幼儿园100万/亩;竞买保证金：2.2亿;居住最高限价：1514万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：16857元/㎡，配建保障性租赁住房比例(毛坯)：15%;最高总价113441.85万。

竞买条件：

承诺引进1家以上(含1家)中国服务业企业前200强企业(以中国企业联合会、中国企业家协会2020年度发布的500强企业榜为准)控股的物流企业总部入驻本地块;在商业地块内规划建设不低于25000平方米的四星级标准的酒店，自持商业办公计容建筑面积(含酒店)比例不得低于商业办公计容总建筑面积的60%。

同步修建一所9班幼儿园;在商业地块中配建4000平方米的社区服务中心;在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1000平方米的街头游园;配建不少于住宅计容总建筑面积15%的保障性租赁住房。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于瑶海老城区，周边暂无新房在售，稍远点有中天胜利58(高层2.14万/㎡)。

有消息称该地块或由高速拿地。(注：最终拿地信息以官方公示为准)

周边二手房挂牌价格：

华府竹丝苑北苑1.2万/㎡、华府竹丝苑南苑2.0万/㎡、香江国际佳元1.22万/㎡、中兴西湖花园1.26万/㎡。

地块分析：

该地块毛坯限价16857元/㎡，有价格优势!但值得注意的是，该地块并不适合居住，北一环、铜陵路高架环绕，再加上旁边的火车站，未来居住环境十分嘈杂。

08

新站区XZ202107地块

地块信息：

新站区XZ202107地块文忠路以西、龙子湖路以北，面积73.73亩，规划用途：居住。

容积率：≤1.8;参考地价：960万/亩;竞买保证金：1.5亿;居住最高限价：1101万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：13885元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯)：15%;最高总价：81176.73万元。

竞买条件：

配建不少于住宅计容总建筑面积15%的保障性租赁住房。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于少荃湖板块，新站区管委会旁边，周边在售新房有新力弘阳湖语时光(小高层1.5万/㎡)、绿都少荃府(高层1.4万/㎡)，以及纯新盘佳兆业项目待入市。

周边二手房挂牌价格：

少荃家园挂牌价较低，不足1万/㎡，文一锦门学院里1.37万/㎡、当代ΜΟΜΛ未来城1.34万/㎡。

地块分析：

新站07号地块位于新站区职教城板块，也属于少荃湖南板块。经过近几年的大建设，板块内大量新建商品住宅拔地而起，宜居宜业的新城区正在成型。

地块所在的职教城板块，在售住宅楼盘4家，显性库存仅300余套，无隐性库存。待上市项目1家，佳兆业XZ202106地块，规划房源套数2799套(含租赁)。

新站07号地块毛坯限价13885元/㎡，配建保障性租赁住房比例(毛坯)15%，实际可售居住建筑面积75204.97方，容积率仅1.8，按照120㎡户型

计算，可提供大约626套房源。

09

新站区XZ202108地块

地块信息：

新站区XZ202108地块位于淮海大道以北、护城路以西，面积为126.56亩，规划用途：居住、服务设施(幼儿园)

容积率：≤1.8(居住);≤0.8(幼儿园);参考地价：居住1040万/亩，幼儿园100万/亩;竞买保证金：2.5亿元;

居住最高限价：1185万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格：14184元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯)：10%;最高总价：135326.1万元。

竞买条件：

同步修建一所15班幼儿园和一座睦邻中心;在幼儿园相邻地块建设面积不少于1500平方米的街头游园;配建不少于住宅计容总建筑面积10%的保障性租赁住房。

拍卖方式：

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房：

地块位于职教城板块，周边在售新房有禹洲嘉誉尚里(小高层1.54万/㎡)、金辉锦绣云庭(小高层1.65万/㎡)、保利罗兰香谷(小高层1.5/㎡)、美的金科郡(高层1.55万/㎡)等。

另外，周边还有文一、城建、邦泰3个项目待入市。

周边二手房挂牌价格：

地块位于3号线底站相城路旁边，周边大多为在售/待售项目，二手房小区并不多，其中，磨店家园8272元/㎡。

地块分析：

地块所在的职教城东板块，在售住宅楼盘4家，显性库存1400多套，待上市新盘3家，隐性库存量超3000套，新站08号地块明年上市，有一定的市场竞争压力。