去化率超7成！合肥140余盘真实去化数据曝光！​

2021年已经结束，可楼市的走向更让人捉摸不定。

2021年上半年，多个城市楼市高温不退，土地市场成交火 热，调控政策不断升级;然而，下半年以来“画风突变”，在多种因素叠加下，全国楼市成交急剧降温，部分房企出现流动性困难...

对于合肥而言，刚刚过去的2021年表现如何?2022年楼市走向如何?合肥买房是继续观望?还是可以上车?

第 一篇章：土拍复盘

55宗毛坯限价地诞生

2021年，合肥土拍实行“两集中”，集中供地，集中出让!在“两集中”供地的政策要求下，合肥土地拍卖规则经历两轮调整，市场“先热后冷”。

新的竞拍模式为合肥楼市两大变化，一是双限——限地价、限房价，年度土拍共计成交55宗限价地(限毛坯)，最 低11334元/㎡(肥西地块)，最 高25433元/㎡(滨湖地块);

二是品质——定品质、竞高品质，滨湖诞生合肥首宗竞高品质地块。

土地供地量决定新房市场供应，据新安大数据研究院数据显示，2021年，合肥累计成交83宗614.2万方涉宅用地。其中，诞生了55宗毛坯限价地。

小编辣评：

截至目前，一批毛坯限价项目已经入市，旭辉望江来、通和融创融耀星辰、中骏世界城等多盘加装修开卖。合肥楼市正迎装修时代，从各大纯新盘备案价以及放风价来看，不少项目购房门槛提高。

另一方面，2021年土拍，热门区域如滨湖、经开、包河等区域供应的地块容积率相对较低，偏向改善，这决定着2022年热门区域部分楼盘户型偏大，购房总价高，购房者需早做打算。

第二篇章：项目开盘

九区三县140余盘平均去化率超7成

据不完全统计，2021年，合肥九区三县140余盘近5万套房源入市，平均去化率超7成。

其中，高新区平均去化率最 高达到93.82%，其次是滨湖区平均去化率为91.65%;除此之外的区域平均去化率则均不足9成，其中，蜀山区、肥西县、包河区平均去化率均在8成以上;值得一提的是，经开区由于被空港某盘拖了后腿，因此，整体去化率相对较低。

一直以来，滨湖、高新等都是合肥置业热门区域，平均去化率超9成更是说明购房者对于滨湖、高新等区域的认可;2021年，蜀山小庙楼盘加速出货，上坤云栖麓、龙湖文德璟宸天著、高速时代书院、方远文璟花园先后触发摇号机制，从区域平均去化率来看，仅次于高新、滨湖。

而新站区、瑶海区由于单价低、普遍3成的首付，也是吸引了大批购房者在此置业，平均去化率均在7成以上。

而肥西县一直以来都比较傲娇，由于不限购，毗邻滨湖、高新、经开等置业热门区域，在肥西县高首付、高去化率非常常见。

小编辣评：

从开盘项目首付比例来看，此前滨湖区、包河区非刚需首付比例普遍在8成，新站区、瑶海区、小庙置业门槛相对较低，非刚需首付比例普遍在3成，部分高性价比房源，非刚需首付比例要高一些。

不过，近期滨湖、包河、小庙都出现了楼盘降低首付的现象，首付比例下调，利好购房者，这时，购房者可以多加关注，适时参与“打新”。

第三篇章：楼盘登记

2021年合肥30盘触发摇号!

一般而言，除了楼盘去化率，登记人气也能反映楼盘，甚至是市场热度。

2021年4月底，摇号登记系统上线以来，合肥85盘27543套房源进行摇号登记，其中，刚需供应8435套。

85个楼盘中，30盘触发摇号机制，其中，滨湖区、包河区均有8盘触发摇号机制，蜀山区5盘触发摇号机制、高新区4盘触发摇号机制;

剩余的区域中，新站区、经开区也有楼盘触发摇号机制，2021年以来政务区无房源入市，区域内也无房源进行摇号登记，此外，庐阳区、瑶海区虽然有房源进行摇号登记，但没有1盘触发摇号机制。

(注：单个项目多栋楼同一天内分2次及以上登记，登记次数记作2次及以上。例如，置地天玺2栋高层、2栋洋房同一天内分开登记，算作单个项目累计登记2次。)

具体到各个项目，其中，蜀山区保利堂悦、方远文璟花园均登记1次，便触发了摇号机制;包河区融创滨湖湾登记6次、蓝城滨河湾登记2次，每一次登记均触发摇号机制;高新区龙湖光年9次登记全部需要摇号，金鹏麓山院、悦湖熙岸虽然均登记1次，但也触发了摇号机制;经开区中海上东区2次登记也全部需要摇号选房;滨湖区阳光城檀悦、蘭园、保利和光尘樾也是登记几次，几次需要摇号;新站区高速中央公园2次登记，2次均需要进行摇号选房。

小编辣评：

根据各区摇号楼盘占比来看，高新区、经开区、滨湖区摇号楼盘占登记楼盘总量比重均超60%，此外，蜀山区、包河区摇号楼盘占比均为50%，换言之，上述5个区域“打新热”，成为购房者置业热门区域。

不过，随着近期新一批装修新盘入市，部分楼盘与二手房价格相差无几，新房与二手房之间的倒挂差消失，摇号楼盘减少。

第四篇章：待售楼盘盘点

2022年“打新”看这里

2021年已然结束!据悉，截至目前9区还有超40个纯新盘待入市。

01、滨湖区：

随着滨语听湖、珺和府等纯新盘的备案，将滨湖的门槛抬到了380万+。这其中，除了单价的上涨之外，户型面积趋大也是一大原因。

2022年，珺和府(正在登记中)、招商、保利，以及置地2子的入市，将一定程度改善区域内的供需关系。在这里需要说的是，招商、保利、置地等纯新盘的毛坯限价也均在2万+/㎡，毫无疑问，滨湖区基本成为改善主场。

另一方名，近来置地、联发等盘摇号登记，均未触发摇号机制，且非刚需首付也由此前的普遍8成，降至6成。

需要说的是，接下来，置地栢悦轩预计加推高层2#楼(26F)，建面约185㎡、230㎡，均价2.64万/㎡，总价480万起。

滨湖宝能城二期还有房源迟迟没卖;阳光城檀悦还剩6栋楼未加推。

02、蜀山区：

最新消息显示，意禾佶第项目可能在2022年1月中上旬启动摇号登记。

据悉，整个项目体量非常小，仅有3栋，且其中2栋为安置房，仅一栋高层对外。根据此前爆料，意禾佶第预计打造40-90㎡左右的小户型，放风价3万/㎡以上，保守估计仅有200多套房源对外。

项目位于蜀山核心区，是合肥老城区难得的新盘。除了区位优势，项目最 大的亮点还是在于学区，根据2020年的学区划分，意禾佶第的学区为五十中学东校(西园校区)+安医大附属小学。

网传万科将与合肥城改联合开发蜀山区SS202117号地块。其他项目则无消息传出。

03、瑶海区：

近日，龙湖公布瑶海06、07号地块案名：龙湖上城、龙湖天玺!

瑶海区YH202107号地块面积为108.15亩，规划为居住、商业、幼儿园用地。商品住宅(毛坯)平均备案价格15118元/㎡。

瑶海区YH202106号地块位于合肥火车站的北边，占地面积为106.35亩，其中居住66.4亩，商业+商务金融33.65亩，幼儿园6.3亩。商品住宅(毛坯)平均备案价格：16857元/㎡。

目前瑶海区仅3家纯新盘待入市，除去龙湖外，目前城建YH202102号地块规划已公示。

04、经开区：

放眼整个经开区，区域内公园万象、中海上东区清盘以后，区域内仅置地天玺有少量房源在售，如今伟星玖都荟备案，萃语云筑首开计划曝光，皖投、华润项目规划、户型也疑似曝光!随着这些纯新盘的入市，区域房荒的局面将得到有效的缓解，需要注意的是，随着区域内多个纯新盘放风价、户型曝光，区域内置业门槛基本在90万+。

经开华润进展曝光!起步户型93㎡?

据爆料，华润昆御府规划出炉，项目拟规划6栋大高层(仅3栋对外)，14栋小高层。户型面积93㎡起步，面积段在93-115㎡，小高层面积116-128㎡。预计可售房源1224套。

相比其他几个项目，华润昆御府起步93㎡的户型，对购房者来说相对友好一些。且从价格上看，华润预计也会友好一些的，毛坯限价18865元/㎡。

据悉，该项目正在打地基，售楼部已封顶，正在进行外立面的施工。

网传皖投项目起步户型120㎡

此外，近日有消息爆料皖投JK202112地块规划图曝光,项目拟建12栋楼，包含住宅、商办。户型方面，据爆料主力户型建面约120㎡、140㎡、 160㎡。

剩余的区域中，个别楼盘规划或案名曝光，但入市时间暂不确定，其中，庐阳区佳源阅庐璟园可能近期会首开入市，购房者也可以关注。

根据近期入市房源，不难看出，近来市区摇号楼盘减少，购房者回归理性，不少开发商放下身段，滨湖非刚需首付从8成降至6成，小庙非刚需首付从5成、6成来到3成，此外，包河区首付也有所下降。

在市场回暖之前，首付降低意味着购房门槛下调，利好购房者，这时，购房者可以多加关注，适时参与“打新”。