合肥购房调查数据来了！投资买房，滨湖新区占比最 高

演讲人：朱德开

演讲时间：2021年3月25日 演讲地点：新安房产网直播间

在“蝶变”中国(安徽)第十二届楼市总评榜暨年度榜单线上发布盛典上，新安房产网特邀合肥学院房地产研究所所长朱德开做演讲，从市场调查数据、开发商预期、宏观政策、经济形势等多个方面剖析安徽房地产市场现状分析和未来发展。

合肥学院房地产研究所所长朱德开做演讲

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合肥市房地产市场调查

(一)居民调查

1、居住情况

对于居住情况，据2020年调查，在调查群体中，合肥市区自有住房(包括子女或父母的住房)占71.36%(其中户籍人口自有住房占88.93%)，与 2019年调查几乎一致;租赁住房占27.83%，其中市场租赁住房占16.56%，比2019年调查上升了0.62个百分点;公租房和集体宿舍占11.27%。受访者中，在其他城市拥有住房的占26.28%。

2、房价预期

对于房价预期，在今年3月份的调查中，41%的调查群众认为房价会上涨5%;31%的调查群众认为房价保持平稳;20%的调查群众认为房价会上涨10%;

3、购房意愿

对于购房意愿，在从今年1月到3月份的调查中，计划一年内购房的比例呈现上升趋势。

具体到区域忠诚度，滨湖新区占比最高，达62.50%;其次是，瑶海区，占比57.89%;再次是庐阳区，占比55.64%。(忠诚度为本区域购房人群买本区域住房占比)

而对于区域向往度，蜀山区占比估最高，达25.44%;其次是，滨湖新区，占比18.44%;再次是包河区，占比16.42%。

(向往度为外区域购房人群购买本区域住房占比。)

4、购房目的

对于购房目的，在今年1-3月份调查中，用于子女上学、改善居住条件、投资占比持续升高。

具体到各个区域的购房目的，结婚用房，新站区占比最高(82.35%)，这凸显着新房买房主要是刚需客户(年轻人);其次是瑶海区(50.72%);不得不说，这是合肥市区房价相对便宜的两个区。

子女上学，蜀山区占比最高(47.13%)，其次是庐阳区(43.4%)，第三为政务区(42.30%);

改善居住条件包河区占比最高(38.05%);其次为政务区(30.43%);

投资，滨湖新区最高(33.13%)，政务区第二高(31.52%)。

5、房价收入比

2020年，合肥市区拟购房人群选择90平方米以上的约占70%，能承受的房价收入比8.0(中位数)，与2019年(中位数7.8)几乎一致。

6、租售情况

合肥市区第一次租房平均22.5岁、第一次购房平均27.3岁、第一次与第二次购房间隔时间平均5.8年。目前对外出租住房的占11.72%、正在寻找租客的占5.83%，合计16.94%(部分重合)。近一年对外转让过住房的占2.71%、正在寻找买主的占3.62%，合计6.24%(部分重合)，转让住房后再次购房以投资为主。

(二)开发企业调查

对于当前合肥市场评价，据今年1-3月份的调查显示，60%的调查者认为土地市场、商品住宅、商办等非住宅市场市场都比较旺，且比例呈上升趋势;而对商品住宅、商办等非住宅市场预期，“乐观”态度占比呈现下降趋势。

对于地级和县域市场预期，“看好”的比例也呈现上升趋势。

关乎市场晴雨表的政策趋势，“政策收紧”的占比上升。

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全省房地产市场展望

(一)住房发展环境

1.新型城镇化继续推进

2020年，我省常住人口城镇化率56.9%，在全国排名第22，比同处长三角区域的苏浙两省约低15个百分点。预计2025年城镇化率将超过62%，大量农业转移人口进入城市。

2.重大战略叠加效应集中释放

推进长三角一体化、共建“一带一路”、长江经济带发展、促进中部地区加快崛起，有利于发挥安徽左右逢源双优势，加快生产要素流动，在新一轮区域格局重塑中提升发展位势。

3.经济增长出现趋势性下降

改革开放之后，我省保持了30年的高速增长，连续多年保持两位数增长，2014年开始，增速总体呈下降趋势。2019年下降到7.5%，2020年仅增长3.9%。未来经济增长继续趋势性下降。

4.城镇住房短缺已经解决

2020年全省城镇居民人均住房建筑面积超过42平方米，按照城镇常住居民家庭计算，户均已超过一套住房，自有住房占比保持在70%以上，其中户籍居民达到90%。

5.人口结构红利逐步下降

25-44岁是购买住房主要群体。受人口结构影响，2020年全省25～44岁群体数量比2015年减少了150多万人。预计未来25～44岁群体人口数量将继续下降。

(二)住房需求变化

1.居住质量要求越来越高

城镇住房正在从“有没有”向“好不好”转变，建成于2000年以前的老旧小区居住质量亟待提升。

2.住房租赁需求逐步增加

3.社区生活服务需求更加多元

4.人口老龄化趋势已不可逆转，未来居民对物业服务企业的需求不仅是保洁、维修、保安等传统的服务，还包括养老、托幼、家政、助餐、购物、健身、文化等生活服务。

5.住房数字化服务要求不断提高

(三)住房发展预测

1.房地产政策一稳到底

十九届五中全会明确，坚持不将房地产作为短期刺激政策工具，坚持“房住不炒”定位，中央经济工作会议再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。预计2020年下半年以来从紧的房地产政策环境将会持续，房地产政策从稳到稳。

2.住宅销售价格继续上涨

2020年，全球房价平均上涨5.6%，2019年涨幅5.3%。

2020年，合肥市商品住宅均价15265元/平方米，同比增长8.4%。

2020年12月末，我国广义货币M2余额为218.68万亿元，相当于当年GDP的215.2%，比2015年提高14.7个百分点。全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。货币大量增发为房价上涨提供重要基础。