合肥楼市新政详解！热门楼盘摇号怎样实行？刚需如何认定？

精准调控

稳定市场需求

利好刚需购房者

合肥楼市调控新政终落地

政策要点:

①加大居住土地供应，全市不少于9000亩

②采用9年学位制(小学6年,初中3年)

③本市两套及以上在政滨高及指定学区限购，法拍房限购，暂停公司名义购房

④购售比大于1.5热门楼盘公证摇号且不低于30%比例，摇号房源产证限售三年

⑤新房严格限价，控制挖地下室，同栋楼户型价差10%以内

⑥加强贷款审批及严查经营贷

⑦加强租赁住房力度，今年新增2万套以上

⑧严禁价外加价及捆绑行为,打击炒作行为

●刚需可优先摇号选房，条件如下:符合限购，家庭名下市区无房且今日之前无转让记录，3年内有两年以上社保或个税，年龄35岁以下(此限制仅针对热点摇号楼盘)

●根据房地产交易情况，对异常交易的区域适时调整限购范围

附政策详解：

1、稳定增加居住用地供应

2021年，在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。及时、准确、全面公开居住用地信息。加大存量居住用地开竣工履约监管，对未履行合同约定义务的，严格追究其违约责任。

解读：

据新安大数据研究院统计，截至3月31日，合肥市区库存量为26107套，根据1-3月平均成交5993.0套计算，市区去化周期为4.4个月。

分区域来看，滨湖新区去化周期最短，仅2.7个月;经开区仅次于滨湖新区，为2.8个月;高新区3.1个月;

也就是因为这些区域新房供应过少，加上其他一系列因素导致了市场的快速火热化。当务之急，合肥只有应加快居住用地土地供应，才能使得市场回归理性。

此次调控政策明确提到，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。

具体到市区，据合肥市自然资源与规划局公告，今年商品住房用地计划供应373.3公顷，约5599.95亩;其中，滨湖科学城750亩，包河区1099.95亩，蜀山区550.05亩，庐阳区550.05亩，瑶海区600亩，经开区900亩，新站区645亩，高新区499.95亩。

从近6年合肥市区商品住房用地成交走势来看，今年计划的5599.95亩地(不包括租赁用地)，如果能全部完成， 今年下半年到明年合肥市区新房库存将激增，大量新楼盘上市，再配合“热盘摇号+限售”政策，纯刚需购房者将迎来最佳购房机会。

2、实行市区学区内成套住房入学年限政策

在执行我市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

解读：

新的学区房政策应该能够让学区房“降温”。众多周知，由于大量投资客的操盘，从去年到今年合肥热门学区房房价跳涨，这使得学生家长焦虑不安，对市场影响恶劣。合肥这次推出的“九年学位制”的实行，让“学区”和“房子”脱钩，回归居住属性。

合肥市统一领导，发改委、教育局、公安局、金融办、房产局等多部门联手，调查分析杭州、南京楼市的调控经验，也充分考虑合肥地域性特点，推出了“6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”的入学年限政策，这可能只是合肥迈出学区房政策的第一步。再加上银行审核，据有关方面调查，市场上有部分不良中介机构握有二三十套学区房，他们利用经营贷全额购买，再通过高卖高买，误导学区房业主和为子女学业焦虑的家长。合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，在短期内学区房房价暴涨的情况会有所降温。

3、深化住房限购措施

01：部分区域二手房纳入限购

暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内(具体见附件)购买二手住房。

合肥二手房限购区位图 来自微博合肥日常吐槽君

02：以公司名义投资买房被堵

暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房(经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外)。

03：法拍房纳入限购

通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。

解读：

合肥这次调控政策具有精准的调控特性，这次调控结合实际市场情况，封堵部分热门区域二手房投资漏洞。同时，市区法拍房不限购漏洞也被堵上，在不误伤刚需购房者的前提下，精准打击投资客，稳定市场预期。

4、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策

加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于(含等于)1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

摇号怎样实行?刚需如何认定?

实行摇号选房：

第一步，进行选房资格摇号。首先由刚需购房人进行选房资格摇号，再由普通购房人进行选房资格摇号，刚需购房人在本类别选房资格摇号未中的，可参与普通购房人选房资格摇号。

第二步，进行选房顺序摇号。由获得选房资格的购房人统一进行选房顺序摇号，按顺序依次选房。登记购房人、摇号选房人、合同签订人须保持一致，不得变更。具体摇号办法另行规定。

刚需购房人须满足以下条件：

(一)登记购房人符合我市住房限购政策的;

(二)登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的;

(三)登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的;

(四)登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。

解读：

当前合肥新房市场实施行政限价，楼盘价格要低于周边同类型二手房价格，尤其是热门区域楼盘，市场供应“僧多粥少”，部分项目要号头费，要关系，绑天价车位，普通购房者难以购买， 存在着不公平的现象。

此次政策规定市区热点楼盘“摇号”+“限售”政策，利好刚性购房需求。

一是，摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。期房从买入到交付、从下房产证到房产证满3年，大概需要四五年时间，这相当于限售四五年，需要一定的时间成本，有效打击投资客。

二是，登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的，且在市区无房屋且无转让记录。“打新”设立了年龄门槛限制，这项调控政策算是合肥首创，真切考虑到了真刚需。

结合今年合肥市区的供地量，及热盘摇号+限售政策，符合要求的购房者准备好首付资金，坐等最佳购房机会。

5、从严调控商品住房价格

新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价;

从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售;

合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

解读：

简单来讲，在房住不炒的大背景下，今年合肥仍将执行严苛的新房限价政策，禁止开发商通过玩地下室等方式来进行“高低配”，合理确定楼层差价。

对于购房者来讲，新房限价，买新房肯定比买同类型的二手房划算。

据新安大数据研究院统计，今年3月份合肥市区房价，政务、滨湖新区2.3万/㎡;包河、庐阳1.9万/㎡;高新、蜀山1.8万/㎡(包括小庙);经开区1.5万/㎡(包括空港);瑶海1.4万/㎡、新站1.39万/㎡;

购房者可结合整体均价做参考，粗估接下来的“打新”能力范围。

6、加强住房贷款审慎管理

认真贯彻落实《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(银保监办发〔2021〕39号)要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求，法人金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

解读：

去年，银行经营贷、消费贷等利率都比较低，消费贷、信用贷主流利率降至4.36%，抵押贷主流利率低至3.85%。而按揭贷款利率则较高，去年各月，首套房按揭贷款利率都在5%以上，二套房按揭贷款利率还要高出60个基点左右。这是去年经营贷违规流入楼市现象频现的根源。据了解，合肥不少购房者运用经营贷、消费贷投资小面积学区房，使得价格冲高。

此次合肥严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为，再结合热门区域、热门区域学区房纳入限购政策，小面积学区房市场可能或将回归理性。

7、加大租赁住房建设力度

在已建近17万套保障性租赁住房的基础上，继续用足用好国家支持政策，深化住房租赁市场发展试点工作，多渠道增加租赁房源供给。2021年，力争再增加保障性租赁住房2万套(间)以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。

8、严厉打击各种房地产市场乱象

严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为。

房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以捆绑搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售;房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。

严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。

以上违法违规行为一经发现，由市住房保障和房产管理局会同市发展和改革委员会、市公安局、市市场监督管理局、市互联网信息办公室等部门从严查处。

鼓励社会各界人士举报上述违法违规行为(举报电话：市住房保障和房产管理局0551-62638155、市市场监督管理局0551-12315、市发展和改革委员会0551-63755781、市互联网信息办公室0551-63537738)。

本通知自2021年4月6日起施行，由市住房保障和房产管理局会同市发展和改革委员会、市教育局、市公安局、市司法局、市自然资源和规划局、市市场监督管理局、市地方金融监督管理局、市互联网信息办公室、人民银行合肥中心支行、安徽银保监局负责解释。

9、新政落地，在途交易如何处理?

解读明确提出，在途交易符合以下情形的，按原限购政策执行：

1.2021年4月5日(含当日)前已通过市住房保障和房产管理局存量房网签系统签订存量房买卖合同的;2021年4月5日(含当日)前已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的(不含现金支付)。

2.人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书裁决日期在2021年4月5日(含当日)前的。

3.2021年4月5日(含当日)前，已进入司法拍卖竞价环节的。