合肥楼市风向标！18宗2436.76亩限价地来了

合肥楼市风向标，首批供地信息出炉，

18宗2436.76亩限价地，定于6月3日拍卖。

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地块解读请戳：https://mp.weixin.qq.com/s/wq5NMPrDkg8Rg1HoGIatMg

1、拍卖方式调整 房企拿地也要摇号

拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”。

第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段:竞价达到最高限价时，转竞拍配建租赁住房，以竞配建租赁住房计容建筑面积最大者为竞得人，配建最高比例不超过拍卖地块住宅计容总建筑面积的25%。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%以上的，方可进行销售。

第三阶段：竞配建租赁住房达到最高比例时，如有其他竞买人继续参与，则摇号产生竞得人。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的，方可进行销售。

可以预见：

一是，竞自持比例控制在25%之内，有效提高新房供给量，也保证了房企开发的利润空间，之前合肥热门地块竟自持没设控制规定，竟自持比例最高达50%，稀释可售房源，且房企拿地成本大增。

二是，严控严控工程进度，预售最低50%，预售最高80%，预售门槛提高，避免后期有可能发生的烂尾风险。

三是，摇号产生竞得人，这意味着合肥房企拿地再次凭手气了，不过也并不是所有的房企都能进去摇号环节。合肥热门板块滨湖、包河、蜀山等地块，最终都会进入摇号阶段，一旦进入摇号阶段，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的，资金回流慢，这考验开发商的资金能力，

三是，预售门槛提高，上述热门区域地块上市时间被推迟，今年年底上市的可能性很小，无法缓解眼下供需不足的局面，加剧热门区域市场焦虑。

2、拒绝“穿马甲”围标

公告中指出，“为维护土地市场的公开公平公正，尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买，最大限度地防止围标现象发生。即日起，竞买人在办理竞买报名登记手续时，须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。”

3、官方回购自持租赁

房企竞自持拿下的租赁住房部分，可由房产主管部门指定单位按照2500元/平方米回购，后期专项用于租赁住房，纳入市住房交易服务监管平台统一管理。

在此之前，自持租赁部分如何快速去化一直是房企难题所在。此次官方提出的收购建议，至少为房企提出了一个解决方案，多少缓解了一些拿地成本压力。

4、杜绝挖地下室

市区的居住和商住地块，对于未列入容积率计算的地下部分不得作为住宅面积对外销售;市区的居住和商住地块，合理确定楼层差价，原则上，同一楼幢的同一套型价差就控制在10%以内。”

这条明文规定其实之前就有提过，这回相当于做了再一次的着重提示——可以预见的是，以后通过“挖地下室”拉低房屋均价的现象将会越老越少。

再加上设立备案均价，未来合肥热门区域新房将比周边同类型二手房要便宜些，合肥楼市千人摇现场将成常态。

5、首批供地量相对保守

首批集中供地18宗2400多亩地，咋一看还可以，其实细细一品，一是热门区域供地量依旧偏少，二是预售门槛提高，新盘上市慢，暂难平衡市场。

滨湖3宗地预计达竟自持红线，除掉租赁住房，大约能提高2800多套可售房源，预计明年上市，届时可能会对滨湖二手房市场有一定的冲击力。

滨湖科学城BK202101号可提供大约409套房源，限价22909元/㎡;

滨湖科学城BK202102号可提供大约1008套房源，限价25380元/㎡;

滨湖科学城BK202103号可提供大约1424套房源，限价23706元/㎡;

包河区2宗地预计达竟自持红线，除掉租赁住房，大约能提供2000套左右的可售房源。

包河区BH202102号地块可提供大约378套房源，20826元/㎡;

包河区BH202103号地块可提供大约1635套房源，21151元/㎡;

高新区GX202106号地块尽管面积超200亩地，但该地块可能为中科大人才住房，且未设限价，上市后可能跟普通购房者无关系。所以高新区房荒一时半会难解，只能看接下来第二批、第三批土地供应情况。

蜀山小庙再推2宗居住用地，毛坯限价1.5万/㎡;新合肥西站推出1宗49.87亩居住地，需要代建安置房。毋容置疑，从目前来看，蜀山主城区、高新区依旧无新房可选，刚需只能去小庙板块，板块内在售1家，待上市3家，待拍卖地块2宗，几千套新房房源，挑选空间充足。

庐阳工业园板块推1宗90.08亩地，居住用地为67.49亩，毛坯限价17465元/㎡，刚需可以关注。

新站区推出4宗852.04亩地，毛坯限价1.35万/㎡，明年上市将会对新站区市场带来一波冲击力。

经开空港板块推出4宗913.05亩地，经开南区暂无土地供应，新盘只有等待明珠广场的置地、伟星项目上市，区域二手房市场暂难回调。

具体地块分析如下：

1滨湖3宗地分析

滨湖科学城BK202101号位于滨湖科学城云谷路以北、武夷山路以西;土地面积75.62亩，规划用途居住、教育(其中：居住37.21亩;教育(幼儿园)20.4亩;公园绿地和社会公共停车场18.01亩);容积率居住：≤2.2;教育(幼儿园)：≤1;竞买保证金1.5亿元;参考地价居住1850万/亩;居住最高限价2280万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格22909元/㎡;最高配建租赁住房计容建筑面积13600㎡。

竞买条件：

滨湖科学城BK202101号宗地竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。

滨湖科学城BK202101号宗地竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建1座24班幼儿园。同步修建万年埠路东侧的街头游园和配套不少于200个地下停车位。

地块分析：

该地块位于滨湖环湖CBD板块，周边配套成熟，居住用地37.21亩，假设拍卖达最高竞租赁红线(13600㎡)，租赁占地面积9.27亩，实际可售居住占地面积27.94亩，按照100㎡户型计算，可提供大约409套房源。

未来该地块备案均价限定(不超过)22909元/㎡，即无论是小高层、还是高层、洋房备案都不能超过限定价(下同)。

周边二手房挂牌价在3万/㎡，如联投新安里3.3万/㎡;宝能城2.9万/㎡;皖新朗诗绿郡3.7万/㎡等，未来上市可能与周边二手房形成倒挂现象，但也不排除开发商配精装修来提价。

滨湖科学城BK202102号位于滨湖科学城锦绣大道以南、安徽路以西;土地面积101亩，规划用途商住混合(居住用地面积≤80%);容积率居住：≤2.5;竞买保证金7亿元;参考地价居住1820万/亩、商业400万/亩;居住最高限价2280万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格25380元/㎡;最高配建租赁住房计容建筑面积33800㎡。

竞买条件：

竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币。

滨湖科学城BK202102号宗地竞得人须按批准的规划设计条件和规划方案进行建设，住宅建筑外立面须按照公共建筑立面要求进行处理，注重立面整体化设计。

竞得人须严格按照要求，在地块建筑中使用装配式建筑技术，装配式建筑面积不低于计容总面积的20%，装配率不低于50%。

地块分析：

该地块位于滨湖省府板块，周边生活配套尚未成熟。居住用地80.8亩，假设拍卖达最高竞租赁红线(33800㎡)，租赁占地面积20.28亩(占比25%)，实际可售居住占地面积60.52亩，按照100㎡户型计算，可提供大约1008套房源。

未来该地块上市售卖备案均价限定(不超过)25380元/㎡，周边新房蘭园装修高层均价23384.35元/㎡、 阳光城檀悦洋房均价25609元/㎡、高层均价2.3万/㎡;二手房招商雍华府挂价3.8万/㎡、碧桂园中堂3万/㎡等;

很显然，与周边二手房形成倒挂，这将又是滨湖一大热盘，预计上市即摇号。

滨湖科学城BK202103号位于滨湖科学城南宁路以南、云南路以西地块;土地面积134.75亩，规划用途居住、幼儿园用地(其中：A地块：55亩;B地块：67亩;C地块：12.75亩);容积率A地块≤2.3;B地块≤2.1;幼儿园≤1.0;竞买保证金9亿元;参考地价居住1760;居住最高限价2280万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格23706元/㎡;最高配建租赁住房计容建筑面积44600㎡。

该地块位于滨湖金融板块，居住用地122亩，假设拍卖达最高竞租赁红线(44600㎡)，租赁占地面积29.09亩(占比24%)，实际可售居住占地面积92.91亩，按照100㎡户型计算，可提供大约1424套房源。

未来该地块上市售卖备案均价限定(不超过)23706元/㎡，周边在售新房华润昆仑御，洋房均价23998元/㎡;中海九樾，洋房均价23998元/㎡。周边二手房合肥云谷、时光印象、公元天下、都会1907等小区二手房挂价2.7万/㎡。

竞买条件：

滨湖科学城BK202103号企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币。

滨湖科学城BK202103号竞得人须按批准的规划设计条件和规划方案进行建设，住宅建筑外立面须按照公共建筑立面要求进行处理，注重立面整体化设计。在地块建筑中使用装配式建筑技术，装配式建筑面积不低于计容总面积的20%，装配率不低于50%。同步修建1所18班幼儿园。

2包河2宗地

包河区BH202102号地块位于包河区葛大店路以东、祁门路以北;土地面积37.78亩，规划用途居住;容积率≤2.0;竞买保证金2亿元;参考地价1365万/亩;居住最高限价1740万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格20826元/㎡;最高配建租赁住房计容建筑面积12500㎡。

竞买条件：

包河区BH202102号宗地竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币。

包河区BH202102号宗地竞得人在地块建筑中使用装配式建筑技术，装配式建筑面积不低于计容总面积的50%，装配率不低于50%。

地块分析：

位于包河淝河板块，居住用地37.78亩，假设拍卖达最高竞租赁红线(12500㎡)，租赁占地面积9.37亩(占比25%)，实际可售居住占地面积28.41亩，按照100㎡户型计算，可提供大约378套房源。

该地块商品住宅(毛坯)平均备案价格20826元/㎡，而周边在售楼盘有奥园龙川玖著装修小高层均价21748元/㎡;招商雍荣府洋房均价23526元/㎡等。

包河区BH202103号地块位于包河区花园大道以南、上海路以西;土地面积210.74亩，规划用途商业、居住、商住混合、幼儿园【其中：商业(A地块56.10亩;居住(B地块)34.72亩;幼儿园(C地块)12.88亩;商住混合(D地块,居住建筑面积占总建筑面积90%)57.68亩;居住(E地块)：49.36亩】;容积率商业(A地块)≤4.0;居住(B地块)≤2.3;幼儿园(C地块)≤1.0;商住混合(D地块)≤2.5;居住(E地块)≤2.3;竞买保证金7.5亿元;参考地价居住用地1560万/亩;居住最高限价1995万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格21151元/㎡;最高配建租赁住房计容建筑面积53800㎡。

竞买条件：

包河区BH202103号宗地竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币。

包河区BH202103号宗地竞得人须建设：

①在商业地块内规划建设1座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心;

②竞得人须在商业地块内规划建设1座高度不低于150米的建筑，其中包含面积不低于3万平方米的五星级标准的酒店;

在地块建筑中使用装配式建筑技术，装配式建筑面积不低于计容总面积的50%，装配率不低于50%。同步修建一所18班幼儿园。

地块分析：

该地块位于包河工业园板块，居住用地141.76亩，假设拍卖达最高竞租赁红线(53800㎡)，租赁占地面积35.09亩(占比25%)，实际可售居住占地面积106.67亩，按照100㎡户型计算，可提供大约1635套房源。

该地块商品住宅(毛坯)平均备案价格21151元/㎡，而周边在售楼盘琥珀晴川里，洋房均价21749元/㎡;乐富强悦融湾毛坯高层18382 元/㎡等;二手房高速时代首府挂价3万/㎡;滨湖阳光里挂价2.5-2.8万/㎡等。

该项目未来上市也将注定摇号。

3高新1宗地

高新区GX202106号地块位于高新区创新大道以西、复兴路以南地块;土地面积219.46亩，规划用途居住，容积率≤2.5;竞买保证金6.5亿元;参考地价居住用地1730万/亩;居住最高限价1995万元/亩;最高配建租赁住房计容建筑面积91400㎡。

竞买条件：

高新区GX202106号地块竞买人须为企业法人，该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质。鉴于项目的特殊性和安全保密性，竞买人应符合保密管理要求，在办理竞买登记手续时，需提供合肥国家实验室出具的书面意见。

竞得人须按相关规定和要求在该地块上建设人才住房项目，项目建成后定向销售给合肥国家实验室与中国科学技术大学确定的具体购置人。

竞得人须与合肥高新区管委会签订引进双一流高校运营管理配套中小学、幼儿园的协议。

地块分析：该地块可能为中科大人才住房，且未设限价，上市后可能跟普通购房者无关系。

4蜀山3宗地

蜀山小庙再推2宗居住用地

蜀山区SS202105号地块位于蜀山区段公路以东、香迎路以南;土地面积60.7亩，规划用途居住，容积率居住≤1.8;竞买保证金1.5亿元;参考地价居住用地995万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格15047元/平方米;居住最高限价995万元/亩;最高配建租赁住房计容建筑面积18200㎡。

蜀山区SS202105号宗地竞得人须修建出让地块外杏花湾路(段公路-豌豆洼路)。

蜀山05/06号地块见上图(方远地块西边)

蜀山区SS202106号地块位于蜀山区段公路以东、杏花湾路以南;土地面积89.92亩，规划用途居住、幼儿园(其中：居住：73.7亩;幼儿园：16.22亩)，容积率居住≤1.8、幼儿园≤1.0;竞买保证金1.8亿元;参考地价居住用地995万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格15047元/平方米;居住最高限价995万元/亩;最高配建租赁住房计容建筑面积22100㎡。

蜀山区SS202106号宗地竞得人须修建一所18班幼儿园。

新合肥西站推出1宗49.87亩居住地

需要代建安置房

蜀山区SS202107号地块位于蜀山区樊洼路以北、合福铁路以东;土地面积49.87亩，规划用途居住，容积率居住≤4.2、;竞买保证金7000万元;参考地价居住用地670万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格22746元/平方米;居住最高限价995万元/亩;最高配建租赁住房计容建筑面积34900㎡。

蜀山区SS202107号宗地竞买人须按规划设计条件和批准的规划方案要求建设安置房及配套用房。竞得人须同步修建一座9班幼儿园。

5庐阳区1宗地

庐阳区LY202105号地块位于庐阳区耀远路以北、阜阳北路以东;土地面积90.08亩，规划用途居住，居住67.49、幼儿园10.15、城镇社区服务设施12.44;容积率居住≤2.2、幼儿园≤1.0、城镇社区服务设施≤1.0;竞买保证金1.8万元;参考地价居住1165万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格17456元/平方米;居住最高限价1510万元/亩;最高配建租赁住房计容建筑面积24700㎡。

庐阳区LY202105号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建一所15班幼儿园和一座社区党群服务中心。

6新站区4宗地

新站区推出4宗852.04亩地。

新站06地块位于少荃湖板块，地块体量很大，共220.72亩。

地块周边有华润万橡府、绿都少荃府、天下艺境、湖语时光等小区。

新站03、04、05地块为连体地块，总面积233.07亩，位于职教城东板块。

这三宗临近纯新盘禹洲嘉誉尚里、金辉锦绣云庭，放风价1.5万-1.6万/㎡。

新站03/05/06地块

新站高新区XZ202103号竞得人须修建出让地块外绿地与交通设施，其中布置不少于50个生态公共机动车位、公共文体活动场所。

新站高新区XZ202104号竞得人须修建一座12班幼儿园。竞得人须修建出让地块外绿地与交通设施，其中布置不少于50个生态公共机动车位。

新站高新区XZ202106号竞得人须修建一座15班幼儿园和一座睦邻中心。竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求建设居家养老服务用房和设施，居家养老服务用房和设施应当设置在三层以下，并在建筑一层设置独立的出入口、电梯和无障碍坡道，方便老年人出入和活动，满足通风和日照等条件。竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求建设文体活动室及室外文体活动场地，并充分利用地块内空间资源，嵌入式布置体育运动设施和场地。

新站高新区XZ202103号、新站高新区XZ202104号、新站高新区XZ202105号宗地竞得人须建设居家养老服务用房和设施(须按每百户使用面积不少于30平米且单处用房建筑面积不少于150平米标准配建)，居家养老服务用房和设施应当设置在三层以下，并在建筑一层设置独立的出入口、电梯和无障碍坡道，方便老年人出入和活动，满足通风和日照等条件。

新站高新区XZ202103号、新站高新区XZ202104号、新站高新区XZ202105号竞得人须建设文体活动室及室外文体活动场地(文体活动室按200平米/千人、建筑面积不少于200平米标准配置;室外文体活动场地按400平米/千人标准配置，单块场地面积不小于200平米)，并充分利用地块内空间资源，嵌入式布置体育运动设施和场地。

新站高新区XZ202103号、新站高新区XZ202104号、新站高新区XZ202105号、新站高新区XZ202106号竞得人须在地块住宅建筑中使用装配式建筑技术，装配率不低于50%。

7经开区推4宗地

经开空港板块推出4宗913.05亩地;详情如下：

经开地块主要集中于空港片区，临近华侨城空港国际小镇项目，板块内聚集了长鑫、蔚来等尖端产业。

根据配建要求，这四宗地块会带来住宅、商业、文化设施、公园绿地、幼儿园等配套。

为打造国际一流、世界领先的标准国际小镇，保证空港国际小镇规划的整体性及运营管理的高品质，同一竞买人须同时足额缴纳经开区JK202105号、JK202106号、JK202107号、JK202108号地块的竞买保证金。否则，4宗土地均不具备竞买资格。由此推测，拿地房企可能是华侨城。

总结：

合肥首批居住用地定于6月3日， 而接下来的第二批次市区居住用地将于8月至9月计划出让，第三批次市区居住用地将于10月至11月计划出让。

按照规则定的预售条件，首批出让的居住地块，地上80%才可以拿预售证，今年12月之前能上市的可能性基本为零。

换而言之，今年合肥热门区域上市新盘依旧偏少，二手房市场依旧当道。

因此，当下合肥刚需购房者稳住心态，想置业合肥热门区域，尽可能多跑跑市场，多参与热门楼盘的摇号。

手头资金实在不足的购房者可以去淘一淘便宜的二手房，早日上车最重要，千万不要干等，多关注市场多找机会!!!

地块详情图请戳：https://mp.weixin.qq.com/s/wq5NMPrDkg8Rg1HoGIatMg