13载·启新篇|从“抗责任”到“两维护” 地产圈发生了什么？

2021年即将收官!对于房地产市场，这一年是调控大年。相关机构统计，年内累计房地产调控次数高达近600次。“坚决遏制投机炒房”、“两集中供地”、“严禁以学区房炒房价”、“房地产税试点”、“良性循环”等是回顾这一年的关键词，一起来看看吧。

关键词一：加强房地产金融调控

》》》01：实施好房地产金融审慎管理制度

1月4日，人民银行召开2021年工作会议。会议指出：深化金融市场和金融机构改革。落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。

》》》02：央行：监测重点房地产企业资金

1月15日，央行金融市场司司长在国新办新闻发布会上表示，在房地产金融调控方面，重点开展以下几方面工作：一是加强房地产金融调控，牵头各部门加强对各类资金流入房地产的情况监测;二是实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等。三是完善住房租赁金融政策。

关键词二：坚决遏制投机炒房

》》》01：住房和城乡建设部赴上海、深圳调研督导

1月26日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房;要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

》》》02：国家统计局：根据市场不同的表现，及时采取各项调控措施

3月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华就“2月份房地产市场的总体情况”表示，各地区各部门也按照因城施策的原则和要求，坚持问题导向，根据各地房地产市场不同的表现，及时采取各项调控措施，切实加强住房政策和人口、土地、金融政策的协同，相信在坚持房子是用来住的、不是用来炒的大原则指引下，房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。

》》》03：住房和城乡建设部约谈合肥等5个城市政府

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

》》》04：住房和城乡建设部约谈徐州、金华等城市政府

7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，会议宣布，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。

第一，必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价。第二，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。第三，必须果断采取措施，实施供需双向调节，规范市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

点评：

落实调控城市主体责任，热点城市各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。根据相关数据统计，2021年1-8月累计房地产调控次数超过400条，刷新了历史记录。

而且与以往不同的是，此次调控重创二手房，全国多个城市发布二手房官方指导价，目前已建立二手房指导价机制的12个城市，包括深圳、广州这两个一线城市;东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。

关键词之三：两集中供地

》》》01：重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应

2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。同时，继续鼓励各地探索限地价，竞配建、竞自持等稳地价措施。

主要包括22城市，分别是北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

》》》02：自然资源部会议 第二批集中供地改规则

8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。:

点评：

集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。而且竞拍规则严苛，严查资金来源，在限地价、限房价的同时，还有一系列代建要求，打击了房企的拿地积极性。

关键词四：解决好大城市住房突出问题

》》》01：两会：坚持“房住不炒”，解决好大城市住房突出问题

3月5日，政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，在住房保障方面，政府工作报告表示，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。在住房租赁方面，政府工作报告表示，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

》》》02：住建部召开6个城市座谈会，要求大力发展保障性租赁住房

住房和城乡建设部副部长倪虹9日召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市政府及住房城乡建设部门负责同志参加。

倪虹强调，人口流入多、房价较高的城市，要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。

》》》03：住建部召开40城保障性租赁住房工作座谈会，解决住房难问题

5月12日、14日，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。住房和城乡建设部副部长倪虹出席会议并讲话。

倪虹要求，各城市认真落实城市主体责任，坚持以人民为中心，增强工作的积极性、主动性，推动解决好大城市住房突出问题。

》》》04：十四五规划 重点发展保障性租赁住房

7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开，会议提到，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。

关键词五：限高令

》》》01：住建部：县城新建住宅以6层为主 最高不超过18层

住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出， 限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

》》》02：国家发改委：不得新建500米以上超高层建筑

7月6日，国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》要求严把超高层建筑审查关。其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配;严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案;不得新建500米以上超高层建筑。

关键词六：全面取消落户

国家发展改革委关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，其中明确，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

关键词七：严禁以学区房炒房价

》》》01：中共中央政治局会议首提“防止以学区房名义炒作房价”

4月30日消息，中共中央政治局当日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

点评：

官方定调后，北京西城区实行多校划片，打击学区房热度。深圳、上海等地也通过推行大学区招生、开展教师轮岗等措施，为学区房热度降温。

关键词八：三孩生育政策

》》》01：中央政治局召开会议:依法组织实施三孩生育政策

中共中央政治局5月31日召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育3三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。

》》》02：国常会：完善三孩生育政策配套措施 加强住房等支持政策

8月25日国务院常务会议，明确，完善三孩生育政策配套支持措施，落实产假制度和生育津贴，探索实施父母育儿假，依托社区发展普惠托育服务，推动将3岁以下婴幼儿照护服务费用纳入个人所得税专项附加扣除，加强住房等支持政策，多措并举减轻家庭生育、养育、教育负担。

点评：

目前已有城市跟进，如陕西优化生育政策，多子女家庭改善置换房屋按刚需家庭对待;南通海安出台购房补贴政策，至明年2月底三孩家庭购房每平方米补贴400元等。

关键词九：整治房地产市场秩序

7月23日，住房和城乡建设部等8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。因城施策突出整治重点：房地产开发、住房租赁、物业服务等。

关键词十：房地产税试点

第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

关键词十一：两维护、良性循环

》》》01：央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

》》》02：银保监会：在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者

保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

》》》03：政治局会议：促进房地产业健康发展和良性循环

中共中央政治局12月6日召开会议，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

总得来看，今年一系列宏观政策凸显了市场的变化，上半年市场燥热，一轮又一轮的调控鞭子落下;下半年市场陷入僵局，房地产政策开始逐渐转暖，维护房地产市场的健康发展，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。

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