2022年房地产行业如何“良性循环” ？官方释放四大信号

住建部详解明年楼市调控重点

如何促进房地产业的良性循环?住建部部长王蒙徽近日提出四点：第一，保持调控政策连续性稳定性;第二增强调控政策协调性精准性;第三，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险;第四，持续整顿规范房地产市场秩序。

当前，楼市仍处于下行周期，面对楼市分化加剧、房企债务违约频发，明年楼市政策如何做到“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”成为社会关切。

近日，王蒙徽在接受新华社采访时称，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

01 稳妥实施长效机制

为保持调控政策连续性稳定性，王蒙徽称，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

“长效机制”——这一表述被再度提及。

第一财经注意到，在今年7月下旬国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议时，“长效机制”的前置动词为“全面落实”，而此次住建部在详解明年楼市政策的重点时，将“长效机制”的前置动词变为“稳妥实施”。

中国房地产数据研究中心执行院长陈晟对第一财经称，长效机制涉及到住房、土地、财税、金融、立法等多个环节，如在财税方面稳妥推进房地产税立法和改革，这些工作均不能一蹴而就，而是要落实一项、执行一项，以“润物细无声”的方式推动。

“由于当前在土地、金融等环节已经落地了一些长效机制，所以在部署明年楼市工作时，才会将长效机制的相关表述变为‘稳妥实施’。”陈晟说。

02 落实城市的主体责任

为了让短期调控与长效机制的衔接更为紧密，兼顾调控政策的“连续性稳定性”和“协调性精准性”，王蒙徽还明确，要落实城市的主体责任，尤其是省级政府的监督指导责任，并提出“加强对城市调控工作‘一对一’的指导监督”。

陈晟认为，由于不同城市的发展程度、城镇化水平不同，城市发展的产业底板和房地产业发展阶段不同，叠加在楼市下行期，热点一二线城市和三四线城市分化加剧，需要运用不同工具箱对不同地区楼市进行精准施策。

“基于此，‘促进房地产业良性发展’要‘因城施策’‘一城一策’，对调控政策的监管也要采用‘一对一’的定向模式。”陈晟称。

近月来，部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，楼市下行压力有所增加，甚至出现房价持续下跌情况。对此，8月底以来，已有至少21城发布“限跌令”，以稳定楼市。当前，这一逆向调控政策已开始显效。据国家统计局最新数据，11月份，较早出台“限跌令”的岳阳新房价格环比上涨0.3%，唐山、昆明等地新房价格也均出现了下跌放缓或止跌迹象。

11月以来，为进一步从需求端提振楼市，超过17个省市陆续出台了购房补贴新措施，其中，在安徽芜湖、吉林等地，该类新措施将延续至明年，乃至更久。

针对一二线和热点城市楼市的结构性供给不足，王蒙徽称，将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。

03 坚决有力处置房企项目逾期交付风险

王蒙徽称，要坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

今年4月，国务院金融稳定发展委员会就提出，按照市场化、法治化原则，鼓励好机构兼并风险机构，促进地区金融供需结构平衡。

9月份以来，针对部分房企出现的债务违约风险，央行、银保监会等金融部门多次重申，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

在陈晟看来，之所以强调“以法治化市场化为原则”，而非通过行政手段去兜底，除了要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，保持政策的连续性稳定性外，也是因为当前市场化并购已有较好的案例和经验可以去借鉴。

为了进一步以市场化手段化解部分房企的流动性危机，鼓励稳健性房企对同行施以援手，央行和银保监会20日联合发文称，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

04 持续整顿规范房地产市场秩序

王蒙徽称，持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。

5个月前，住建部就已明确了未来三年整治规范房地产市场的重点工作内容，并对落地方案给出了具体指导。

根据住建部、发改委等8部门于7月23日印发的《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，同时明确要“因城施策”重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

截至目前，已有天津、浙江、江西、山西、辽宁、云南、江苏、安徽、山东、海南、广东、河北、福建、黑龙江、新疆等地的至少20个城市，发布了整治规范房地产市场秩序的3年行动方案。