重磅！合肥土拍规则或再调整？地价有望下降？

以合肥市场为例，上个月肥西2宗居住用地，超20家房企参拍，本以来是铁定的触顶摇号， 结果竞拍现场一度冷场。究其原因，最 高限价过高，近1万/㎡的楼面价+竞配建，不给做精装溢价，不给挖地下室，平均限价1.51万/㎡，没有啥利润可言。如果做品质还可能贴着成本线甚至亏本，品牌房企、国企不敢出手，结果被本土小开发商拿下。对此，业内的评价是，“劣币驱逐良币”。

从全国市场来看，最近，杭州房企宋都退地一事成为业内热议话题。

7月21日，杭州房企宋都发公告，

表示将退掉拱墅区运河新城地块。

这块地是5月杭州首轮集中土拍时，

宋都费了老大劲拿下的：

封顶价+自持21%，总价17.83亿元。

楼面价近2.1万元每平，而限价是2.95万每平，还得带精装销售。

几乎不可能赚到钱。

这次退地违约，宋都被没收5000万元保证金。

2020年宋都股份归属于上市公司股东的净利润也才3.52亿。

业内算了算，只够退7次地。

至于退地的原因，

宋都对外解释：

合作方临时变卦。

更有意思的是，现在大家都在说，这届开发商怂了，这届开发商躺平了!

为啥呢?开发商算不过账了。土地出让条件设置得太苛刻，开发商内心：呵呵，亏钱拿地，我不配，于是直接躺平了。

业内人士指出，此次土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着热点城市实际地价将会保持平稳，为房企留下了较充足的利润空间。

02、可能会跟进“竞品质”

合肥首批集中供地，拍卖方式调整为“价高者得+最 高限价时转竞配建租赁住房+摇号”。

合肥市区首批集中供地累计成交配建租赁住房291200㎡(计容建筑面积)，按照80㎡户型计算，大概可提供3640套房源。

值得一提的是，转竞配建的租赁住房(毛坯)，由房产主管部门指定单位按照2500元/平方米回购，专项用于租赁住房。

这稍微降低了房企拿地成本。在政策层面上，合肥土拍竞配建规则也贯彻了大力发展租赁住房的要求。

但是，高拍价、竞配建规则叠加严苛的限价模式，房企开发利润空间被压缩，项目工程质量跟不上，交房即维权屡见不鲜，这一点不可忽视。

而且，作为长三角副中心城市，合肥需要精品住宅项目，合肥人民更是期待大开发商、品牌开发商能多多拿地开发;近些年，合肥每次大型土拍，一旦有品牌房企成功拿地，地块周边小区业主欢喜雀跃;而一旦是小开发商竞得，大家都得感叹，“哎，这块地又被糟蹋了”。

据了解，目前北京、成都、苏州和杭州等城市陆续加强品质相关要求，叠加住建部等八部门加强房地产开发领域整治规范，再加上此次新规，预计合肥后期可能会在土地端引入竞品质要求。

03、中小型房企拿地机会来了

此次新规明确要求，一是，控实际地价，控土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式。二是加强购地企业资格和资金审查。购地资金要求必须是自有资金;杜绝房企用数十个马甲围猎地块、提高摇号概率的乱象。

这可能将为中小型房企提供在合肥拿地的大好机会。

04、房价走势有望进一步稳定

由于调控侧重点向“控实际地价”转变，合肥地价走势有望在“摇号”等竞拍机制下将保持平稳走势。

地价稳定下，购房群体预期也会有一定的降低，进而会传导至楼市、降低市场热度，利于稳定房价走势。

另外，假设后期合肥引入竞品质机制，实行“一房一价”，这也将减少新房与二手房明显倒挂现象。

不过，合肥具体要求以第二批集中供地公告为准，具体等官方公布(8月底9月初)。