合肥二批次集中供地解读 17宗2230亩地 “竞品质”时代来了！

据合肥土地市场信息网公告，合肥市区二批次集中供地计划出炉!17宗2230.58亩地将于9月17日拍卖，总建筑面积298.03万平方米，出让起始价225.08亿元，折合参考起拍楼面单价7552元/㎡。更多地块介绍详情请戳：https://mp.weixin.qq.com/s/k2pFnfhQALBoJKLpf0kRIA

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土拍规则再调整!首提竞品质

本次集中供地主要特点有：

01、供应1547.47亩居住地 2.19万套新房来袭

从区域来看，经开供地最多，其次是庐阳、包河、瑶海、蜀山、新站;政务、滨湖、高新无供地。

从居住用地来看，在这17宗2230.58亩地中，居住用地占比7成，合计为1547.47亩。结合各宗地块容积率来看，居住总建面累计218.76万方，按照100㎡户型计算，合肥二批次集中供地大约能提供2.19万套房源(涵盖租赁住房)。具体到各个区域，详情见下图：

可以看出，接下来经开南区楼市将迎来“大补仓”。

据了解，经开区南区中海上东区早已清盘、公园万象正在清盘中。两大新项目置地、伟星地块暂无动静，市场马上迎来“空档期”，但购房者不必太恐慌，等到明年经开南区将有6大新项目上市补仓，且毛坯限价在2万/㎡左右，对区域二手房市场带来一波冲击力。

同时，包河、庐阳、蜀山、新站、瑶海这五大区域也将迎来“补仓”，且出让的地块都执行限地价、限房价，如新站毛坯限价1.4万/㎡ 左右，瑶海毛坯限价1.7万/㎡左右，对于购房者而言，这些都是好消息。

02、土拍竞买规则再调整 引入竞装配率/竞品质

合肥再调整土地竞买规则，6月份首批集中供地要求"竞配建"，如今二批次供地改为竞装配率/竞品质，且取消了高预售门槛(地上建筑层数的50%/80%)，这利好开发商，一方面缓解开发商的开发资金压力，另一方面也保证了开发商的利润空间，尤其是竞品质这一要求，回归市场化，让能者上，在一定程度上能保障合肥商品住房的品质。

拍卖规则1：:“价高者得+竞装配率+摇号”:(涉宅15宗地块，具体地块见上图表)

第一阶段：举牌应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段：竞价达到最高限价时，转竞商品住宅的装配率，从30%开始竞拍，每次增幅5%，最高不超过60%。此阶段竞得土地的，该宗地实施的商品住宅的装配率，

第三阶段：竞装配率达到上限时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则摇号产生竞得人。

装配式建筑解读

什么是“装配式”

所谓装配式建筑，是指把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，在工厂加工制作好建筑用构件和配件(如楼板、墙板、楼梯、阳台等)，然后运输到建筑施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装而成的建筑。

简单来说，就是先在流水线上做配件，然后再进行组装。听起来就和造汽车的流程差不多。因此说造这种房子就和造汽车一样。

装配式好处：

首先，装配式建筑施工能有效节约施工用地。现场装配作业比原始现浇作业大大减少。

其次，采用建筑、装修一体化设计、施工，理想状态是装修可随主体施工同步进行，从而显著缩减施工周期。

同时，车间工作也能降低环境污染，提高资源利用率，体现绿色施工理念。

在装配式建筑方面，合肥实行政策激励。

另外，合肥还根据装配率补贴，30%补贴300元/㎡，50%补贴500元/㎡。

值得注意的是，竞配建率越高，装配式建筑等级也就越高，相应的开发成本也就越高。

不过合肥仍在摸索阶段，竞配件率限制在60%以内，这在一定程度上把控着开发商的开发成本。

拍卖规则2：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”(涉及包河区BH202105号和经开区JK202113号地块)

第一阶段：举牌应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段：竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段。

参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请，在现场竞价后的第3个工作日下午16时前投报高品质商品住宅建设方案。

评选委员会按照《高品质商品住宅建设方案评审内容及评分标准》组织评分，确定综合评分最高的竞买人为竞得人。

第三阶段：如最高综合评分的竞买人有两个及两个以上分数相同时，则摇号产生竞得人。

03、固定配建保障性租赁住房比例(毛坯)

"竞配建"替代为“竞装配率/竞品质”，但保障性租赁住房建设依旧不能少，此次官方直接固定竞配建比例，10%起步，最高25%。相较于6月份首批集中供地(统一25%)，竞配建比例稍微降了一些。

房地产开发企业配建的保障性租赁住房，仍由合肥市房产主管部门指定单位按照建筑面积2500元每平方米回购。

04：溢价率控制在15%以内

响应自然规划局的要求，合肥第二批集中供地溢价率均控制在15%以内。不过，对比6月首批供地情况来看，二批次地块起拍价有所提高。

05：市区+三县商品住房定品质

自2021年8月20日起，我市市辖区和肥东县、肥西县、长丰县范围内公告出让的居住用地(含具有居住用途的混合用地)上建设的商品住宅，均应达到商品住宅基本品质保障标准。

商品住宅基本品质保障标准为：

①.绿色建筑基本级;

②.住宅基座部外立面采用石材等富有质感、高品质的建筑装饰材料;

③.执行65%居住建筑节能设计标准;

④.符合合肥市海绵城市径流总量控制目标75%的要求;

⑤.预留充电桩安装条件，充电桩配建数量不低于规划停车位的10%;

⑥.建筑层高不低于2.9米。

06：加强购地资金审查、竞买房企资格审查

完善购地资金审查制度。竞得人缴清所有土地出让金后7个工作日内，须提供经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商住用地交易资金来源情况申报表》及审计报告。竞得人资金来源违反规定的，经批准解除土地出让合同，收回土地使用权，所缴纳的定金不予退还;禁止其在违约行为发生后一年内参加合肥市域国有建设用地使用权出让活动。处理结果向社会公开。

完善商住用地市场准入机制。竞拍要求，竞买的公司法人需具有境内房地产开发资质，但不允许多个公司法人使用同一开发资质报名参与同一宗地竞买。

07：合肥市土拍市场迈出了重要的一步

在合肥学院房地产研究所副所长凌斌看来，从“竞配建”“竞自持”转向“竞装配率”“竞高品质住宅建设方案”，把“竞”得的利益更多地让位于民，合肥市土拍市场迈出了重要的一步。这一步更加符合人民群众对新建商品住宅越来越高的品质要求，也更加符合高质量发展的形势要求。

在土地出让阶段注入装配率因素，推广用工厂流水线的方式生产墙面、梁柱、楼板、楼梯以及门、窗、卫生间、厨房等，再到现场进行精准精致的组装，有利于提高生产效率，提升产品品质，节约资源、保护环境，有利于加快居住建筑的产业化、智能化、绿色化发展。

在土地出让阶段注入高品质因素，让社会各界尤其是购房者事先就知道建筑质量如何达到高品质、小区绿化如何达到高品质、公共服务设施、物业服务如何达到高品质，这样的方法有助于促使开发企业转型升级、创新发展，有利于市场透明买卖公平、减少群发性矛盾纠纷、增进社会和谐。

土地市场是房地产的一级市场，是供给侧结构性改革的重点，是稳地价稳房价稳预期的源头。房地产市场调控已经在限购、限贷、限价、限售等需求侧充分发力，取得了显著的成果，下一步调控的重点势必会转向供给侧，“三线四档”“两集中”的供给侧调控仅仅是开始，“竞装配率”“竞高品质建设方案”也刚刚起步，预计未来会有更多的“竞”字来满足人民群众对美好居住生活的向往。